Un paese in affitto: l’avvento dell’edilizia multifamiliare

Tim Wang e Julia Laumont
29 Novembre 2018
Sia per scelta che per necessità, negli anni a venire gli americani continueranno ad intensificare la domanda di alloggi in affitto, creando nuove opportunità nel settore immobiliare gestito da professionisti per tutti i formati, le generazioni e le aree geografiche.

Gli Stati Uniti sono sempre più una nazione in affitto

Il mercato statunitense delle abitazioni in affitto ha visto un aumento significativo della domanda. Nell’ultimo decennio, gli appartamenti occupati sono aumentati del 20% rispetto ai dieci anni precedenti.1

Si è verificato un cambiamento strutturale sostanziale e senza precedenti, dovuto a molteplici fattori demografici e socioeconomici. Le allocazioni che i gestori di investimenti immobiliari destinano ai prodotti multifamiliari di qualità istituzionale sono aumentate per via della solidità costante dei fondamentali degli immobili. Si ritiene che questo settore offra un flusso di reddito costante, con rendite che si adeguano ogni anno in funzione dell’inflazione. Nei prossimi anni, le condizioni attuali offriranno nuove opportunità nel settore delle abitazioni in affitto gestite da professionisti, in diversi formati, generazioni e aree geografiche. Clarion Partners ritiene che i locatari, che lo siano per scelta o per necessità, continueranno ad incrementare la domanda di alloggi in affitto.

Percentuale di immobili multifamiliari nel NPI nell’arco di tre decenni
Fonte: NCREIF, Clarion Partners Investment Research, T2 2018. Nota: NPI = Indice delle proprietà del NCREIF (NCREIF Property Index)

Condizioni demografiche e sociografiche favorevoli

Tutte le forme di alloggio negli Stati Uniti riportano una scarsa disponibilità e prezzi elevati, a fronte di un rafforzamento dell’economia e dell’aumento della costituzione di nuclei familiari. Nel prossimo decennio, gli Stati Uniti vedranno la nascita di oltre 10 milioni di nuovi nuclei familiari, circostanza che gioverà alle abitazioni occupate sia dai proprietari che dagli inquilini.2 Per ospitare nuclei familiari di diverse fasce di età e possibilità economiche, sarà necessario un ventaglio di opzioni residenziali in contesti diversi.

La recente espansione del mercato multifamiliare è stata sospinta dai nuclei familiari in affitto appartenenti alle sei maggiori generazioni americane viventi. Nel 2018, il totale delle unità abitative (o di nuclei familiari) ha raggiunto i 120 milioni, suddivisi tra circa 77 milioni di nuclei familiari proprietari e 43 milioni di nuclei familiari in affitto (ora circa il 65% e il 35%).3 Oggi il tasso della proprietà abitativa è vicino ai suoi minimi storici, in tutte le fasce d’età. In futuro, le abitazioni destinate alla vendita possono assistere ad una ripresa notevole; tuttavia non si prevede un pieno ritorno della proprietà abitativa al picco precedente.

· Costituzione recente e futura di nuclei familiari in affitto: Negli ultimi dieci anni, il numero dei nuovi nuclei familiari in affitto è aumentato di quasi 10 milioni, superando notevolmente il segmento dei nuclei proprietari, che ha registrato una crescita minima. Prevediamo che la crescita costante dei nuclei familiari affittuari continui anche in futuro. Le stime del settore prevedono altri 500.000 nuovi nuclei familiari in affitto ogni anno fino al 2025.4

Totale nuclei familiari USA proprietari vs locatari
Fonte: U.S. Census Bureau (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America), Clarion Partners Investment Research, T2 2018.
  • Evoluzione dello stile di vita: Nell’ultimo decennio la popolazione dei single è aumentata di ben 15 milioni di persone, superando ormai i soggetti coniugati. La scelta di una vita indipendente va attribuita ai cambiamenti nello stile di vita dei nuclei familiari americani, sia più giovani che più anziani. Un maggior numero di giovani adulti rinvia il matrimonio, mentre gli adulti di maggiore età divorziano più di frequente.4 Tutto ciò ha comportato un aumento della vita in appartamento, che in genere costituisce una spesa più facile da gestire e una sistemazione più flessibile rispetto ad una casa unifamiliare.
I single statunitensi superano la popolazione sposata
Fonte: U.S. Census Bureau (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America), Clarion Partners Investment Research, T2 2018. Nota: I single includono divorziati, separati, mai sposati e vedovi.

Fattori socioeconomici

Oggigiorno il costo della vita è una delle sfide più importanti che molte città si trovano ad affrontare in tutto il Paese. Mentre i prezzi delle abitazioni si sono impennati, per la maggior parte della popolazione negli Stati Uniti l’aumento del patrimonio e dei redditi è stato invece modesto. La combinazione di queste circostanze ha portato al recente incremento della domanda di abitazioni in affitto.6 A livello nazionale, in oltre la metà delle contee attualmente è più economico affittare che comprare.7

Prezzi nei principali centri di occupazione

  • Abitazioni in vendita. Nei principali centri d’occupazione statunitensi con un’elevata concentrazione di lavori d’ufficio vi è una pronunciata accelerazione dell’apprezzamento delle abitazioni in vendita. Nel lungo periodo, una forza lavoro ben remunerata e istruita si è vincolata in genere con immobili costosi. Si sono riscontrati aumenti dei prezzi sproporzionati a San Francisco, Los Angeles, New York, Seattle e Boston, in corrispondenza di nodi sviluppatisi intorno a industrie fiorenti. Negli ultimi dieci anni, l’accessibilità all’acquisto di una casa è peggiorata per molti americani, dal momento che i prezzi delle case sono aumentati molto più velocemente dell’inflazione, mentre i tassi dei mutui sono cresciuti fino a toccare le vette più alte degli ultimi sette anni.
Prezzo medio delle case: U.S.A. rispetto a principali centri di occupazione
Fonte: CoreLogic, Inc., National Association of Realtors (Associazione nazionale degli agenti immobiliari), T2 2018. Note: 1) Dati destagionalizzati di case esistenti. 2) I principali centri di occupazione comprendono Washington, D.C., Boston, New York, San Francisco, Los Angeles e Seattle.
  • Abitazioni in affitto. Attualmente il 24% dei nuclei familiari in affitto negli Stati Uniti (circa 20 milioni) spende più del 50% del proprio reddito annuale per l’alloggio.8 In alcune città statunitensi, il rapporto tra affitto e reddito supera decisamente la media nazionale. Il Dipartimento per l’edilizia e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti (Department of Housing and Urban Development, HUD) indica come un onere eccessivo una spesa delle famiglie destinata all’alloggio superiore al 30% del proprio reddito.3
Rapporto affitto/reddito negli Stati Uniti per metropoli
Fonte: Colliers International, 2018. U.S. Census Bureau (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America), T2 2018. Note: 1) Dati sui redditi familiari medi più recenti, al 2016. 2) Gli affitti multifamiliari sono intesi al netto.

Marcate differenze generazionali finanziarie e nell’accumulo di ricchezza. La base principale dei locatari è costituita sostanzialmente da giovani adulti. Questo gruppo detiene la percentuale più bassa del patrimonio netto americano e ha visto la crescita del proprio reddito cadere nettamente al di sotto degli aumenti degli affitti degli appartamenti nell’ultimo decennio. Di conseguenza, la disparità di ricchezza per fascia di età si è ampliata e le esigenze finanziarie per avere una casa di proprietà (ad es. i risparmi per la caparra) sono fuori dalla portata di molte persone, a tal punto che circa il 30% dei millennial (24 milioni) attualmente vive ancora con la propria famiglia.9 Inoltre, il modello di accumulazione della ricchezza potrebbe cambiare. In passato, il patrimonio netto degli americani si concentrava ampiamente nella proprietà di beni immobili; ora molti giovani adulti detengono una grande percentuale del loro patrimonio in piani a contribuzione definita (DC), il che può far sì che l’acquisto di una casa diventi una tappa meno importante nella vita.

Il debito studentesco a livelli record è un ostacolo enorme per l’acquisto della prima casa. Il debito per i prestiti studenteschi, ammontante attualmente a 1.500 miliardi di dollari, è un problema unico degli Stati Uniti e, in particolare, della generazione dei millennial. Il debito medio per prestiti studenteschi per l’anno accademico 2017 è stato di 39.400 USD, con un aumento del 6% rispetto all’anno precedente. Ad oggi il patrimonio netto medio dei millennial più giovani è negativo. Un mutuo casa richiede un indice di credito di massimo livello e un indice debito/reddito conservativo. Il sistema attuale di rating del credito e dell’ammissibilità a un mutuo casa potrebbe continuare ad essere restrittivo. Pertanto, oggigiorno gli acquirenti al primo acquisto rappresentano soltanto il 30% del totale delle vendite, con un calo del 39% rispetto alla media sul lungo periodo.7

Debito residuo prestiti a studenti U.S.A. (in migliaia di miliardi)
Fonte: Comitato federale per il credito ai consumatori di New York/Equifax, T3 2018.

Abitazioni in affitto: la domanda supera l’offerta

In questo ciclo immobiliare, l’assorbimento totale ha superato i completamenti complessivi. La rapida espansione delle nuove abitazioni in affitto ha incontrato un’elevata domanda costante (Figura 7). Nell’intero universo delle abitazioni in affitto (che ammontano circa a 43 milioni di unità), ci sono 28,9 milioni di appartamenti in condominio e 13,2 milioni di abitazioni unifamiliari.3 Gli affitti in condomini di qualità istituzionale rappresentano soltanto 15 milioni di unità totali in affitto.10 Le proprietà multifamiliari gestite da professionisti costituiscono ancora una quota relativamente piccola del parco complessivo. Clarion Partners ritiene che sussista ancora un’opportunità di incrementare gli investimenti in abitazioni di qualità istituzionale.

La crescita recente del parco immobiliare in affitto è stata più pronunciata nei segmenti di classe A e unifamiliare.

Boom della classe A nelle grandi città. I tassi percentuali delle abitazioni in affitto e multifamiliari in genere sono più alti a New York, Los Angeles, Washington, D.C., San Francisco e Dallas. Nello scorso decennio, nelle maggiori città degli Stati Uniti sono stati consegnati in affitto milioni di appartamenti di classe A di alta qualità. Buona parte di questo nuovo parco appartamenti aveva come obiettivo i professionisti ad alto reddito e si trova nei grattacieli dei centri città o nei quartieri urbani. Ad oggi, poco meno della metà di  tutti i nuclei familiari in affitto risiede nelle città capitali, il nucleo principale delle aree metropolitane.11 Queste zone tendono anche ad essere le più costose e in genere hanno grandi popolazioni di professionisti giovani e single; tuttavia, molti millennial che vivono in affitto per scelta pagano un sovrapprezzo pur di avere uno stile di vita basato sul “vivere, lavorare, divertirsi” con un facile accesso a ristoranti, attività culturali e ricreative e al posto di lavoro.

Popolarità crescente del Sun Belt. Le città del Sun Belt, relativamente più economiche, sono metà di un’intensa immigrazione nazionale, sia da parte di millennial che di adulti di maggiore età. Queste regioni tendono ad avere un maggior numero di abitazioni in affitto di media e bassa altezza. Buona parte della crescita futura di nuovi nuclei familiari potrebbe verificarsi nel sud e nell’ovest del Paese.12 Varie zone, come Austin, Dallas, Atlanta, Denver e il sud della Florida, stanno sperimentando una crescita dell’occupazione e della popolazione superiore alla media.

L’ascesa delle case in affitto unifamiliari. Meno di un terzo dei nuclei familiari in affitto vive in case indipendenti unifamiliari; tuttavia, questo segmento ha riportato una crescita considerevole (aumentando di 4 milioni a partire dal 2006).13 Di recente, la crescita degli alloggi in periferia ha registrato una ripresa, offrendo l’attrattiva di spazi abitabili più grandi, scuole superiori e un ambiente migliore per i millennial di maggiore età.

In alcuni mercati selezionati, consideriamo che in questi segmenti delle abitazioni multifamiliari vi sia un’opportunità considerevole:

Classe A nelle metropoli più grandi e costose. A causa del costo critico degli alloggi nelle metropoli più grandi e care, in questi mercati vi è un’opportunità continua di sviluppare e investire nelle abitazioni in affitto di classe A. In queste zone, la continua crisi dei risparmi tra gli adulti più giovani probabilmente sosterrà un vasto flusso di domanda di alloggi in affitto di basso livello.

Condomini nei centri cittadini, nei quartieri periferici d’alto livello e nelle edge city. Con l’avanzare dell’età di un numero maggiore di millennial, prevediamo una migrazione ancora più intensa verso i quartieri periferici d’alto livello e le edge city, così come una maggiore domanda di appartamenti nei centri urbani, fino ai limiti esterni delle metropoli più popolose degli Stati Uniti.

Rinnovare appartamenti di classe B ben situati trasformandoli in classe A. Gli immobili di classe B già esistenti nei sottomercati più solidi e nei quartieri in crescita sono i principali oggetti di un’eventuale riqualificazione. Esiste una quantità enorme di immobili datati nei centri urbani e nei quartieri periferici d’alto livello che devono essere ancora ristrutturati.

Migliorare il parco a medio e basso costo. La grande maggioranza degli immobili in affitto serve nuclei familiari dal reddito medio e basso. Al contrario di quanto accade nel mercato d’alta gamma, l’offerta di alloggi in affitto a prezzi accessibili non ha tenuto il passo della domanda. Attualmente esiste una carenza che ha contribuito all’onerosità del costo degli alloggi. La minore disponibilità di alloggi in affitto a basso prezzo ha costretto milioni di nuclei familiari dal reddito medio e basso a spendere per l’alloggio una quota sproporzionata del proprio reddito. Nelle aree densamente popolate vi è un’enorme opportunità di fornire alloggi in affitto di migliore qualità e dal prezzo moderato.

Prospettiva d’investimento

Considerando il contesto socioeconomico attuale degli Stati Uniti, vi è un interesse crescente negli affitti d’alta gamma in tutte le fasce di prezzo e in tutte le regioni. La composizione dei nuclei familiari in affitto è costituita da un’ampia porzione trasversale di categorie che richiederanno un parco ben diversificato. I baby boomer, i millennial e la generazione Z avranno molte necessità analoghe per quanto riguarda l’alloggio; in futuro, le differenze principali saranno sostanzialmente regionali e riguarderanno la prossimità ai distretti finanziari centrali. Le abitazioni multifamiliari probabilmente cresceranno maggiormente nei mercati e nei sottomercati in cui le abitazioni in vendita hanno un prezzo proibitivo. 

Clarion Partners consiglia una strategia d’investimento mirata principalmente alle unità multifamiliari d’alta qualità, gestite da professionisti, all’interno e intorno alle aree metropolitane statunitensi più grandi e costose. Con una domanda d’affitto sempre solida, si prevede che gli approcci build to core e basati sul valore aggiunto siano interessanti specialmente nelle metropoli e nei sottomercati più cari e a crescita sostenuta. Crediamo che ci sia ancora un’opportunità significativa di  migliorare la qualità del parco nazionale degli alloggi in affitto, così come  di creare delle comunità ad uso misto e più dinamiche dove vivere. Il sogno americano di comprarsi una casa potrebbe risultare difficile per molti nuclei familiari giovani e  con un reddito medio nelle aree urbane. I crescenti gruppi di locatari, che lo siano per necessità o per scelta, dovrebbero garantire una base costante di affittuari per molti anni a venire.

L’investimento nel settore immobiliare implica rischi significativi ed è adatto soltanto ad alcuni investitori, come parte di una strategia di investimento complessiva diversificata, nonché solo agli investitori in grado di resistere alla perdita totale dell’investimento.

Note a piè di pagina:
1 U.S. Census Bureau (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America). T3 2018.
2 John Burns Real Estate Consulting. Demographic Strategies for Real Estate. 2016. Nota: Basato sul periodo 2016 - 2025.
3 JCHS. Nearly Half of American Renters Are Cost Burdened. Dicembre 2017. Nota: Dati alla fine del 2016.
4 Ibid.
5 Pew Research Center. Led by Baby Boomers, Divorce Rates Climb for America’s 50+ Population. Marzo 2017.
Indice S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price. CBRE-EA. T2 2018.
7 National Association of Realtors (Associazione nazionale degli agenti immobiliari). T2 2018.
8 U.S. Census Bureau (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America). T2 2018.
9 U.S. Census Bureau (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America). Jobs, Marriage and Kids Come Later in Life. Agosto 2017.
10 CBRE-EA. T2 2018
11 JCHS. Nearly Half of American Renters Are Cost Burdened. Dicembre 2017. Nota: Dati alla fine del 2016.
12 John Burns Real Estate Consulting. Demographic Strategies for Real Estate. 2016. Nota: Basato sul periodo 2016 - 2025.
13 Ibid.

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