Approfondimenti sugli investimenti

Il boom dei magazzini negli Stati Uniti

Immobili commerciali

Tim Wang, Julia Laumont e Pedro Niño
30 Gennaio 2019
L’aumento del consumo e l’espansione dell’industria logistica stanno incrementando la domanda di magazzini industriali.

L’industria logistica: una forza crescente nell’economia degli Stati Uniti

L’industria logistica statunitense è una forza in rapido aumento all’interno dell’economia nazionale e sta stimolando una domanda straordinaria di magazzini industriali. Tutti i principali motori della catena di approvvigionamento (la spesa al consumo in negozio o online, il commercio, le scorte aziendali e la produzione industriale) hanno raggiunto livelli record. Inoltre, l’occupazione nella logistica, misurata in base ai posti di lavoro nel trasporto e nello stoccaggio, è diventata un settore sempre più grande e in rapida crescita.

I fondamentali degli immobili commerciali industriali sono più forti che mai. Il tasso di sfitto sta raggiungendo il record minimo, appena al di sopra del 4,0%, mentre la crescita annuale degli affitti effettivi è oscillata tra il 3,5% e il 6% dal 2014 al 2018, ben al di sopra della media del settore principale. Le allocazioni degli investitori istituzionali nel settore sono aumentate e continueranno a farlo negli anni a venire. Le prospettive d’investimento sono positive, grazie all’eccezionale rendimento totale dell’Indice delle proprietà del NCREIF (NPI) negli ultimi anni (Figura 1).

FIGURA 1: Sovraperformance del settore industriale in questo ciclo
Fonte: NCREIF, Clarion Partners Investment Research, T3 2018. L’Indice delle proprietà del NCREIF (NPI) presenta i rendimenti degli immobili di grado istituzionale detenuti in un contesto fiduciario negli Stati Uniti. Le performance passate non rappresentano una garanzia dei risultati futuri. Gli indici non sono gestiti e non sono disponibili per investimenti diretti. I rendimenti degli indici non includono le commissioni e gli oneri di vendita. Queste informazioni vengono fornite a scopo puramente illustrativo e non riflettono le performance di un investimento reale.

Motori della domanda nazionale: tutti a livelli record

I dieci anni di espansione economica negli Stati Uniti, una politica favorevole alla crescita, un solido mercato del lavoro e un settore residenziale sano hanno giovato a gran parte dei parametri della domanda del settore industriale. Il totale delle merci, misurabile secondo il valore in dollari, il volume in tonnellate o le unità equivalenti a venti piedi (TEU), è aumentato in quasi tutti i principali centri di distribuzione degli Stati Uniti.

Allo stesso tempo, sono in rialzo vari parametri che misurano le attività di trasporto, come ad esempio i vettori aerei commerciali, le navi cargo, le ferrovie intermodali e l’autotrasporto. I principali indicatori della catena di approvvigionamento hanno mantenuto a loro volta il loro slancio positivo e nel 2018 hanno raggiunto nuovi massimi (Figura 2).

FIGURA 2: Indicatori selezionati della catena di approvvigionamento negli U.S.A. (2000-2018)
Fonte: Moody’s Analytics, Clarion Partners Investment Research, T3 2018. Le performance passate non sono garanzia dei risultati futuri. Gli indici non sono gestiti e non sono disponibili per investimenti diretti. I rendimenti degli indici non includono le commissioni e gli oneri di vendita. Queste informazioni vengono fornite a scopo puramente illustrativo e non riflettono le performance di un investimento reale.

Spesa al consumo (in negozio e online). La spesa al consumo, il motore principale dell’economia statunitense, ha registrato una crescita molto sostenuta, con un ritmo ben superiore alla media sul lungo periodo. Il totale delle vendite al dettaglio attualmente è superiore di circa un 35% al picco raggiunto nel 2007.1 In particolare, l’E-commerce ad oggi conquista circa il 12% delle principali vendite al dettaglio e negli ultimi anni è cresciuto ad un ritmo annuale del 15-20% circa.2 Allo stesso tempo, il raggiungimento da parte dei millennial dell’età in cui cominciano a spendere e il crescente aumento degli stipendi dovrebbero innalzare ulteriormente il potere d’acquisto in futuro.

Il commercio negli Stati Uniti. Il commercio negli Stati Uniti è in ottima salute, sia per quanto riguarda le importazioni che le esportazioni, e spinge la domanda di spazio per immagazzinaggio negli U.S.A. ad un nuovo massimo. La ricerca mostra che, per un dollaro speso nelle importazioni, si consuma uno spazio di magazzino tre volte maggiore a quello necessario per un dollaro speso nelle esportazioni, per via delle attività di riconfezionamento multipunto e dello stoccaggio delle merci in entrata.3 Al tempo stesso, sta aumentando la produzione locale di beni, o la “regionalizzazione” della fabbricazione, a causa del recente aumento dei costi dei trasporti e del lavoro a livello globale. Molte aziende starebbero cercando nuovi impianti produttivi più vicini ai clienti per compensare gli elevati costi del trasporto stradale e fare leva sulle sacche di manodopera disponibile.4

Scorte aziendali. Le spese aziendali sono state sostenute enormemente dalle recenti riforme fiscali e dalla maggiore domanda complessiva. La ricostituzione delle scorte, tracciata da fabbricanti, rivenditori al dettaglio e grossisti, ha preso slancio ed è stata parte integrante della recente ripresa della crescita del prodotto interno lordo (PIL). I nuovi ordini e le scorte di beni durevoli, auto, aerei, macchinari e prodotti energetici sono stati solidi. La produzione nazionale rappresenta ancora circa il 12% del flusso economico degli Stati Uniti.5 Inoltre, nel 2018 la produzione industriale ha raggiunto il suo massimo storico, sospinta dalla crescita della produzione delle fabbriche e del settore energetico.

Tutti questi fattori hanno portato l’occupazione nel settore logistico a livelli mai visti dagli anni novanta. Le assunzioni in questo settore attualmente contribuiscono maggiormente alla crescita dell’occupazione negli Stati Uniti e costituiscono una percentuale crescente della forza lavoro totale. Attualmente un’offerta di lavoro su cinque riguarda il settore del commercio, dei trasporti e dei servizi di pubblica utilità.6

Fondamentali del settore immobiliare industriale

Negli ultimi trent’anni, il parco dei magazzini negli Stati Uniti è aumentato circa del 75%. A livello nazionale, gli immobili industriali ora ammontano a 1,3 miliardi di metri quadrati distribuiti su circa 258.000 immobili.7 Gli immobili di classe A rappresentano circa il 14% del parco totale. Oggi i mercati industriali più ampi e attivi sono quelli di Los Angeles/regione dell’Inland Empire, Chicago, New York/New Jersey, Dallas/Fort Worth e Atlanta.

Spesso i magazzini vengono definiti “leggeri” (50.000-399.999 piedi quadrati, ovvero 4.600-37.000 metri quadrati) o “di massa” (>400.000 piedi quadrati, ovvero >37.000 metri quadrati). Più dell’80% dei magazzini sono inferiori ai 400.000 piedi quadrati, ovvero 37.000 metri quadrati (Figura 3). Nonostante gli edifici di piccole dimensioni siano più numerosi, la metratura quadrata media ha continuato ad aumentare (raggiungendo attualmente circa i 17.200 metri quadrati).8 Ma, soprattutto, buona parte del parco esistente è ormai piuttosto datata: quasi il 50% è stato costruito prima del 1980 (Figura 4).

FIGURA 3: Parco totale per dimensioni (in piedi quadrati)
Fonte: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, T3 2018.
FIGURA 4: Parco totale per anno di costruzione
Fonte: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, T3 2018.

A livello nazionale, il tasso di sfitto dei magazzini, circa il 4%, è prossimo ai suoi minimi storici, oltre ad essere inferiore di più di 300 punti base alla media sul lungo periodo che è del 7,4%. Allo stesso tempo, i canoni di affitto effettivi hanno raggiunto i loro massimi storici (Figura 5). La nuova domanda (assorbimento netto) ha superato la crescita dell’offerta (completamenti) per nove anni consecutivi (2010-2018). La crescita dei canoni di affitto netti negli Stati Uniti è stata superiore al 5% nel 2016 e nel 2017 e superiore al 4% nel 2014 e nel 2015.

Per quanto riguarda la richiesta di leasing per settore, quella maggiore si è verificata nella logistica fornita da terzi (3PL), nell’e-commerce, nei prodotti alimentari e nelle bevande, nella fabbricazione e trasformazione e nei materiali edili.9 Secondo le previsioni, il mercato statunitense della 3PL dovrebbe crescere rapidamente, in quanto la catena di approvvigionamento di nuova generazione migliora le capacità di adempimento e guadagna in efficienza.

FIGURA 5: Spazio sfitto e canoni d’affitto effettivi (2014-2018)
Fonte: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, T3 2018. Queste informazioni vengono fornite a scopo puramente illustrativo e non riflettono le performance di un investimento reale.

Considerazioni principali

E-commerce. Nel 2017 il fatturato dell’e-commerce è ammontato a 450 miliardi di dollari, rappresentando il 12% del totale delle vendite al dettaglio. Amazon continua ad essere di gran lunga la maggiore azienda di e-commerce, conquistando circa il 24% delle vendite online riportate in modo pubblico o privato.10 Ai primi posti si trovano anche eBay, Apple, Walmart, The Home Depot, Wayfair, Best Buy, Costco, Macy’s e QVC, che però rappresentano percentuali molto più basse.11

Per il 2030 si prevede che il totale delle vendite online cresca fino a raggiungere circa 1.000 miliardi di dollari, o circa il 32% del totale delle vendite al dettaglio (Figura 6).12 Un normale ordine di e-commerce può richiedere uno spazio di magazzino tre volte maggiore rispetto ad un’operazione di vendita tradizionale. Dal momento che ogni miliardo di dollari in vendite online equivale a 116.000 metri quadrati di nuova domanda di magazzino, si stima che solo per l’e-commerce nei prossimi cinque anni (2019-2023) sarà necessario un nuovo spazio pari a 22 milioni di metri quadrati.13

FIGURA 6: L’e-commerce come percentuale sul totale delle vendite al dettaglio
Fonte: U.S. Census (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America), A.T. Kearney, Ricerca di investimento di Clarion Partners, 2018.14 Le performance passate non sono garanzia dei risultati futuri. Queste informazioni vengono fornite a scopo puramente illustrativo e non riflettono la performance di un investimento reale.

Automazione ed Efficienza. La tecnologia emergente sta trasformando ogni aspetto dei magazzini di nuova generazione e sta ottimizzando l’efficienza logistica. Sono in corso importanti cambiamenti nei requisiti di costruzione degli edifici, dal momento che molte strutture esistenti sono mal equipaggiate per soddisfare la domanda delle nuove esigenze digitali e le funzionalità dell’alta tecnologia.

La rapida crescita dell’automazione, che probabilmente ridurrà drasticamente le spese di gestione delle scorte, principalmente il costo del lavoro e del trasporto, ha la potenzialità di migliorare i margini di profitto delle operazioni logistiche. I maggiori costi del settore derivano dalla forza lavoro, sia nella produzione che nel trasporto.15 Possedere o avere in leasing degli immobili commerciali rappresenta una percentuale minore dei costi complessivi di un’azienda.16

  • Impatto sul lavoro. Attualmente l’accesso alla forza lavoro è un fattore chiave nella scelta di un sito. In futuro, i robot e l’intelligenza artificiale saranno integrati sempre più spesso nelle operazioni, il che dovrebbe ottimizzare la velocità e ridurre i costi. Probabilmente la maggior parte dei magazzini disporrà di sistemi di raccolta automatica, tracciatura in tempo reale, codificazione a barre sofisticata e complete infrastrutture di iperconnettività.17 In futuro, con l’uso crescente della robotica, la prossimità ad ampi bacini di forza lavoro potrebbe diventare meno cruciale.
  • Impatto sui trasporti. Molte aziende stanno anche rafforzando i legami della catena di approvvigionamento con le operazioni degli impianti esistenti attraverso investimenti in vari nuovi servizi di vettori logistici, come ad esempio le automobili senza conducente e i droni. I rapidi tempi di rotazione tendono a spronare un maggior numero di ordini.18 Tutti i maggiori vettori (UPS e FedEx) e fornitori di 3PL si trovano ad affrontare seri problemi di approvvigionamento per quanto riguarda lo spazio, la flotta e la forza lavoro, ostacoli che dovrebbero essere migliorati grazie alla moderna innovazione.

Spostamento delle scorte e delle dinamiche di leasing. Si è verificato un cambiamento di paradigma che sta rendendo labili i confini tra il settore retail e quello industriale. Tradizionalmente, il settore retail ha vantato i termini di leasing più lunghi per tutti i tipi di immobili, garantendo agli investitori un reddito costante. Tuttavia, la nuova e recente attività di leasing indica che la durata media dei leasing nel settore industriale si è innalzata quasi del 50% negli ultimi cinque anni.19 Con una maggiore quantità di scorte attualmente in magazzino (al contrario che nei negozi), la prospettiva dell’occupazione futura e della liquidità del settore è migliorata.20

Volume e trasporto merci. La maggior parte dei centri logistici hanno riportato un aumento del volume complessivo delle merci, che di solito si traduce in una maggiore domanda di spazio fisico. La crescita più tiepida del commercio globale potrebbe essere risultato di una produzione più localizzata a livello mondiale, circostanza che potrebbe accelerare potenzialmente grazie alle tecnologie emergenti di stampa in 3D. Inoltre, il maggior utilizzo di droni e automobili senza conducente probabilmente accelererà le consegne veloci in futuro. I prodotti specializzati e le consegne personali accelerate probabilmente incentiveranno anche la domanda di vettori cargo aerei e di centri di distribuzione aeroportuali.

Politica commerciale. I recenti dazi sulle importazioni sono stati progettati sostanzialmente per incentivare la produzione interna; tuttavia, queste riforme potrebbero far aumentare il costo di alcune merci, far aumentare i prezzi al consumo e far rallentare la crescita dell’economia. A lungo andare, una tassazione continua sul commercio potrebbe portare ad un aumento del nearshoring (esternalizzazione nel territorio circostante) e dell’onshoring (rientro delle attività nei confini nazionali), a seconda dei costi dei fattori produttivi, della produttività e dell’efficienza dei trasporti. I magazzini degli Stati Uniti sostanzialmente servono il consumo interno. La preferenza per l’ubicazione dei magazzini può cambiare, ma la domanda complessiva di spazi di distribuzione dovrebbe continuare a crescere di pari passo con la spesa al dettaglio.

Opportunità d’investimento: In corso ed emergenti

L’offerta dei magazzini disponibili negli Stati Uniti è la più ristretta degli ultimi vent’anni, principalmente a causa della combinazione di ciclo economico esteso, boom del commercio elettronico e nuove offerte gestibili. Si prevede che prosegua la solida domanda da parte di rivenditori, fornitori di servizi logistici esterni e fabbricanti nei centri di distribuzione nazionali, regionali e locali. Nell’ambiente della distribuzione sempre più complesso, attualmente esiste un’impressionante opportunità d’investimento sia nello sviluppo di nuove infrastrutture, sia nella ristrutturazione degli immobili esistenti. Le strutture di classe A “leggere” e “di massa” sono estremamente richieste da parte di locatari, sia nei centri di distribuzione dell’entroterra che in quelli della fascia costiera.

Questo settore offre molte opportunità convenienti, sia in corso da tempo che emergenti:

In corso
  • Aree statistiche metropolitane (MSA) degli Stati Uniti più popolate e con la crescita più rapida. Nei prossimi anni, i magazzini più tradizionali delle periferie circondanti le maggiori città statunitensi continueranno ad essere fortemente richiesti, così come quelli nelle regioni con la maggiore crescita demografica, attualmente prevalentemente nel sud/sudest/sudovest del paese. Nel corso degli ultimi cinque anni, la crescita degli affitti si è impennata ad Oakland, Riverside, New York, San Francisco, Fort Worth, Orange County, Atlanta, Seattle, Las Vegas, Allentown e West Palm Beach.21
  • Entroterra a basso costo con buon accesso litoraneo. Anche se il modello di distribuzione locale sta accelerando, l’aumento dei costi e la scarsità di terreno costiero disponibile dovrebbero incentivare la domanda costante nei maggiori centri dell’entroterra, specialmente per quanto riguarda i magazzini di container. Questi centri includono la Pennsylvania centromeridionale, Las Vegas, la Central Valley (California), Atlanta, Dallas-Fort Worth, Indianapolis e Chicago.
  • L’“ultimo chilometro”. Le vendite al dettaglio online hanno trasformato le aspettative dei consumatori e hanno rivoluzionato il modo in cui le imprese trasportano le scorte dalle aziende ai consumatori. È più importante che mai ottimizzare la velocità e minimizzare i costi. La logistica fornita a livello locale, il cosiddetto “ultimo miglio”, ha trainato buona parte della recente ristrutturazione dei magazzini e delle attività di leasing nelle maggiori aree statistiche metropolitane e dintorni.22 Ora prevalgono maggiormente i magazzini e i centri di distribuzione locali e regionali, che fanno del modello di consegna nello stesso giorno o in due giorni la norma.23 Amazon Prime è l’operatore dominante in questo tipo di servizio.
  • Centri urbani. Per stare al passo, molti grandi rivenditori stanno implementando delle strategie avanzate di distribuzione dell’ultimo miglio al fine di semplificare la logistica. Attualmente sono in aumento i magazzini verticali in ubicazioni di infill urbano nel cuore delle aree più densamente popolate, persino nei mercati immobiliari più cari del Paese. I magazzini multipiano possono risultare convenienti per la scarsità del terreno a disposizione, i canoni di affitto giustificabili e l’accessibilità alle popolazioni più fitte. Attualmente uno dei più grandi magazzini di questo tipo si trova a Brooklyn, New York.24 La zonizzazione locale delle città inciderà sicuramente sulla crescita di questi immobili urbani di minori dimensioni.
  • Parco funzionalmente obsoleto. Più del 75% del parco magazzini è stato costruito prima del 2000, cioè prima del boom dell’e-commerce che ha trasformato le domande strutturali di molti centri di espletamento. Ad esempio stanno aumentando i parametri dell’altezza libera. Attualmente l’altezza libera dei nuovi edifici oscilla tra gli 11 e i 12 metri, rispetto ai 7-8 metri degli anni novanta.25 Negli anni a venire, si prevede che la percentuale dell’obsolescenza funzionale vada in aumento. In base alla durata media dei magazzini, 50 anni, quasi il 10% (circa 43,5 milioni di metri quadrati) del parco esistente supererà la soglia della vita utile media nei prossimi cinque anni. Attualmente, il New Jersey settentrionale, Pittsburgh, Boston e Philadelphia, tutte prossime a grandi gruppi di popolazione, riportano un’età media ponderata che va dai 45 ai 60 anni.26
Emergenti
  • Spostamento dai porti della costa occidentale a quelli della costa orientale. Fino a tempi recenti, la costa occidentale deteneva una percentuale maggiore di volume in TEU caricato su container rispetto alla costa orientale; tuttavia, di recente la quota di mercato delle due coste si è livellata al 46%, con la maggioranza della popolazione degli Stati Uniti che risiede sulla costa orientale e un traffico marittimo sempre più frequente sia dal canale di Panama che da quello di Suez.27 La maggior parte dei porti della costa orientale sono pronti per le Post-Panamax, sono cioè in grado di accogliere navi di maggiori dimensioni. Il volume in TEU è cresciuto più velocemente nei porti di New York/New Jersey, Norfolk, Savannah e Charleston, nonostante i porti dell’entroterra, efficaci per quanto riguarda i costi, possono aver tratto maggior vantaggio in base ai volumi complessivi dello stoccaggio in magazzino.
  • Magazzini specializzati (ad es. alimentari e farmacie online). Un grande settore di crescita che sta appena iniziando a prendere forma è quello degli alimentari e della farmacie online. Una percentuale crescente delle vendite di alimentari e prodotti farmaceutici avviene online. Si prevede che le vendite di alimentari online, ora inferiori al 5% del totale, entro il 2025 si accaparreranno il 20% delle vendite totali di alimentari.28

Conclusione

La sovraperformance del settore industriale ha attirato un maggior capitale istituzionale, nonostante molti investitori vi allochino ancora scarse quantità. I nuovi modelli logistici, necessari per il mondo dei consumatori omnicanale, continueranno a comportare enormi trasformazioni nel panorama industriale attuale. Uno spazio poco efficiente può comportare notevoli conseguenze sui costi della gestione di un’operazione. Clarion Partners ritiene che ci troviamo nelle prime fasi della modernizzazione del settore logistico, come conseguenza della rapida espansione dell’e-commerce. Nei prossimi cinque anni, prevediamo che quattro tendenze principali rimodelleranno la logistica e guideranno l’evoluzione dello stoccaggio: l’inflazione del costo del lavoro (sia nei trasporti che nell’immagazzinaggio), l’automazione, la crescita delle vendite online e il predominio di Amazon.

Negli anni a venire, le strutture di magazzino continueranno ad offrire opportunità considerevoli, data la disponibilità calante dei terreni e l’aumento della produttività prevista nell’alta tecnologia. La maggior parte degli acquirenti è rialzista ed è disposta a comprare a prezzi record e a tassi ribassati. Consigliamo di costituire posizioni in mercati strategici, dall’offerta limitata, per la crescita degli affitti a lungo termine al di sopra della media e il loro potenziale di apprezzamento. La nostra visione del settore industriale rimane favorevole e prevediamo che la sovraperformance del settore continui.

Questo non costituisce un consiglio di investimento. Tutte le informazioni sono state elaborate da Clarion Partners o ottenute da fonti che Clarion Partners considera affidabili. Questo materiale non costituisce un’offerta di vendita, né una sollecitazione di una richiesta d’acquisto di titoli.

L’investimento nel settore immobiliare implica rischi significativi ed è adatto soltanto ad alcuni investitori, come parte di una strategia di investimento complessiva diversificata, nonché solo agli investitori in grado di resistere alla perdita totale dell’investimento.

Tutte le informazioni, le affermazioni o le opinioni qui enunciate sono di natura generale, non sono dirette né basate sulla situazione o le necessità finanziarie di alcun investitore particolare, e non costituiscono, né devono essere interpretate come un consiglio di investimento, una previsione di eventi futuri, una garanzia di risultati futuri o una raccomandazione in merito a qualsiasi titolo, strategia di investimento o tipo di conto dei ritiri particolare. Gli investitori che cercano una consulenza finanziaria sull’adeguatezza di un investimento in qualsiasi titolo o strategia di investimento dovrebbero consultare il proprio professionista finanziario.

Note a piè di pagina:

1 Moody’s Analytics. T4 2018. Nota: Basata sui dati di ottobre.
2 U.S. Census (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America), Clarion Partners Investment Research. T3 2018. Nota: Intervallo del tasso di crescita dell’e-commerce basato sugli ultimi 5-10 anni.
3 CBRE. What Trade Barriers Might Mean for U.S. Warehouse Demand. Gennaio 2017.
4 WSJ. More Factories Crop Up Closer to Customers. Novembre 2018.
5 U.S. Bureau of Economic Analysis (Ufficio dell’analisi economica degli Stati Uniti d’America). T3 2018.
6 WSJ. Logistics Hiring Contributes 10% of October U.S. Job Growth Novembre 2018.
7 CBRE-EA. T3 2018. Nota: I dati non prendono in considerazione Allentown, Honolulu, Memphis, Pittsburgh, Raleigh, Toledo e Vallejo.
8 Ibid. Nota: Dimensioni medie del magazzino ponderate per il numero totale degli edifici e la metratura quadrata per ciascun intervallo di dimensioni degli edifici.
9 CBRE. 2018.
10 e-Marketer Retail. 2018.
11 Ibid.
12 U.S. Census (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America), A.T. Kearney. The Future of Shopping Centers. 2018.
13 CBRE. 2018.
14 U.S. Census (Ufficio del censimento degli Stati Uniti d’America), A.T. Kearney. The Future of Shopping Centers. 2018. Nota: Si prevede che l’e-commerce cresca ad un CAGR del 10,5% (2015-2030) rispetto al CAGR del 15% (2005-2010) e del 12% (2005-prev. 2020). Si prevede che le vendite al dettaglio crescano ad un CAGR del 3% (2016-2030) rispetto alla crescita del 3,3% (2015-2016) e del 4,6% (dal 2014-2015).
15 CBRE. 2018.
16 Ibid.
17 Jones Lang LaSalle. 2018.
18 WSJ. More Factories Crop Up Closer to Customers. Novembre 2018.
19 Basato sulla recente attività di leasing degli investimenti industriali di Clarion Partners.
20 CBRE-EA. T3 2018.
21 Ibid.
22 ULI, IMS Worldwide, Inc., NAIOP, CBRE-EA, MPVWL, Ricerca di investimento di Clarion Partners, T3 2018.
23 http://www.globeconfreight.com/blog/understanding-role-last-miledistribution-warehousing/.
24 https://www.bisnow.com/seattle/news/industrial/instant gratification-millennials-expectations-drive-demand-for-industrialwarehouse-real-estate-91951.
25 Ibid.
26 CBRE-EA. T3 2018.
27 Pacific Merchant Shipping Association, Ricerca di investimento di Clarion Partners. T3 2018.
28 Coresight. T2 2018. Forbes. Online Grocery Sales to Reach $100 Billion In 2025; Amazon Is Current and Future Leader. Gennaio 2018.

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