Une nation de locataires: la montée des logements collectifs

Tim Wang et Julia Laumont
29 Novembre 2018
Par choix et par nécessité, les Américains continueront d’intensifier leur demande de logements locatifs dans les années à venir – en créant des opportunités de gestion professionnelle des biens immobiliers qui s’étendront à tous les formats, à toutes les générations et à toutes les régions géographiques.

Les États-Unis sont devenus une nation de locataires

Le marché américain du logement locatif a enregistré une hausse significative de la demande. Au cours des dix dernières années, les logements occupés ont augmenté de 20 % par rapport à la décennie précédente.1

Divers facteurs démographiques et socioéconomiques ont provoqué un changement structurel majeur et sans précédent. Les affectations des gestionnaires de portefeuilles immobiliers au produit collectif de qualité institutionnelle ont augmenté grâce à la vigueur soutenue des fondamentaux du marché immobilier. Le secteur perçoit un flux de revenu régulier avec des locations ajustées chaque année selon le taux d’inflation. Au cours des années à venir, les conditions actuelles offriront de nouvelles opportunités de gestion professionnelle des logements locatifs qui s’étendront à tous les formats, à toutes les générations et à toutes les régions géographiques. Clarion Partners estime que les locataires, tant par choix que par nécessité, continueront d’intensifier leur demande de logements locatifs.

Part de NPI des logements collectifs depuis trois décennies
Source: NCREIF, Clarion Partners Investment Research, T2 2018. Note : NPI = Indice de l’immobilier NCREIF

Conditions démographiques et sociographiques favorables

Tous les types de logements aux États-Unis indiquent une faible disponibilité et des prix élevés sur fond de renforcement de l’activité économique et de hausse de la formation de ménages. Au cours des dix prochaines années, les États-Unis seront bien positionnés pour ajouter plus de 10 millions de nouveaux ménages, qui bénéficieront de logements aussi bien à titre de propriétaires que de locataires.2 Une gamme d’options de logement dans différents milieux seront nécessaires pour loger des ménages de tous âges et revenus.

L’expansion récente du marché du logement collectif a été soutenue par les ménages locataires comprenant les six grandes générations américaines vivantes. En 2018, le nombre total de logements (ou de ménages) a atteint 120 millions d’unités — environ 77 millions de ménages propriétaires et 43 millions de locataires (près de 65 % et 35 %).3 Aujourd’hui le taux d’accession à la propriété pour toutes les tranches d’âge avoisine un niveau historiquement bas. À l’avenir, la vente de logements pourrait enregistrer une reprise plus importante ; cependant, un retour complet vers le meilleur taux d’accession à la propriété n’est pas prévu.

· Formation récente et future de ménages locataires : Au cours des dix dernières années, le nombre de nouveaux ménages locataires a augmenté de près de 10 millions, une augmentation nettement supérieure à celle enregistrée dans le segment des propriétaires, qui a connu une croissance minimale. La croissance constante des ménages locataires devrait se poursuivre dans le futur. Les estimations du secteur prévoient 500 000 nouveaux ménages locataires par an jusqu’en 2025.4

Nombre total de ménages propriétaires américains par rapport aux ménages locataires
Source: U.S. Census Bureau (Bureau du recensement des États-Unis), Clarion Partners Investment Research, T2 2018.
  • Évolution des modes de vie : Au cours des dix dernières années, la population des célibataires a enregistré une augmentation surprenante de 15 millions de personnes, dépassant le nombre de personnes mariées. Le passage à une vie indépendante est dû à l’évolution des modes de vie tant au sein des jeunes ménages que des ménages américains plus âgés. Les jeunes adultes sont plus nombreux à reporter le mariage à plus tard, tandis que les plus âgés divorcent plus fréquemment.4 Tout ceci a entraîné une augmentation du nombre de personnes choisissant de vivre en appartement, comportant généralement des dépenses plus faciles à gérer et un mode de vie plus souple que dans un logement unifamilial.
Les célibataires américains dépassent la population mariée
Source: U.S. Census Bureau (Bureau du recensement des États-Unis), Clarion Partners Investment Research, T2 2018. Note : La catégorie des célibataires comprend les personnes divorcées, séparées, jamais mariées et veuves.

Socio-économie

Aujourd’hui le coût de la vie est l’un des défis majeurs auxquels de nombreuses villes du pays se heurtent. Alors que le prix des logements montait en flèche aux États-Unis, les gains enregistrés en termes de richesse et de revenus devenaient plus modestes pour la plupart des gens. Ces circonstances combinées ont entraîné la récente flambée de la demande de logements locatifs.6 Dans tout le pays, il est à présent moins onéreux de louer que d’acheter dans plus de la moitié des comtés.7

Les prix dans les principaux pôles d’emplois

· Logements à vendre. L’accélération de la demande de logements à vendre est marquée dans les principaux pôles d’emplois américains offrant une concentration accrue d’emplois dans les bureaux. À long terme, une main d’œuvre bien rémunérée et éduquée a généralement été associée à l’immobilier haut de gamme. D’énormes gains ont été signalés à San Francisco, Los Angeles, New York, Seattle, et Boston, où certains nœuds sont concentrés autour des industries florissantes. Au cours des dix dernières années, l’abordabilité des logements s’est dégradée pour de nombreux Américains car le prix des logements a augmenté bien plus rapidement que les taux d’inflation et d’hypothèque ne l’ont fait depuis sept ans.

Prix médian des logements: États-Unis et principaux pôles d’emplois
Source: CoreLogic, Inc., National Association of Realtors (Association nationale des agents immobiliers), T2 2018. Notes : 1) Données corrigées des variations saisonnières des logements existants. 2) Les principaux pôles d’emplois comprennent les pôles de Washington, D.C., Boston, New York City, San Francisco, Los Angeles, et Seattle.
  • Logements locatifs. Actuellement, 24 % des ménages locataires américains (environ 20 millions) consacrent plus de 50 % de leurs revenus annuels au logement.8 Dans quelques villes américaines, les ratios loyer-revenu sont bien au-dessus de la moyenne nationale. Le Ministère du logement et du développement urbain identifie les ménages consacrant plus de 30 % de leurs revenus au logement comme accablés de dépenses.3
Ratios loyer-revenu américains par métropole sélectionnée
Source : Colliers International, 2018. U.S. Census Bureau (Bureau du recensement des États-Unis), T2 2018. Notes : 1) Données les plus récentes sur le revenu médian par ménage, en 2016. 2) Les locations collectives sont calculées au taux effectif net.

Différences générationnelles importantes en termes financiers et d’accumulation de richesse. La base de locataires primaire est principalement composée de jeunes adultes. Ce groupe détient la plus petite part de l’avoir net américain et la croissance des revenus est bien inférieure à la montée des locations d’appartements au cours des dix dernières années. Par conséquent, l’inégalité de la richesse par âge s’est aggravée et les demandes financières d’accession à la propriété (par ex. épargner pour une mise de fonds) sont hors de portée pour la plupart des gens, à tel point qu’environ 30 % des jeunes (24 millions) vivent actuellement dans leur famille.9 En outre, le modèle d’accumulation de richesse peut évoluer. Dans le passé, l’avoir net des Américains était largement concentré dans la propriété de biens immobiliers ; aujourd’hui, la richesse de la plupart des jeunes adultes est en grande partie concentrée dans les régimes à cotisations définies, qui peuvent rendre l’achat d’un logement une étape moins importante de la vie.

Dossier scolaire, dette étudiante, un énorme défi pour les acquéreurs d’un premier logement. La dette étudiante est un problème important aux États-Unis, en particulier pour la jeune génération, et atteint actuellement 1,5 billion de dollars. Le prêt étudiant moyen pour la classe 2017 s’élevait à 39 400 dollars, en hausse de 6 % par rapport à l’année précédente. Aujourd’hui la valeur nette moyenne des plus jeunes de la génération du millénaire est négative. Une hypothèque exige un crédit de tout premier rang et des ratios dette-revenu prudents. Le système actuel de notation du crédit et d’obtention d’un prêt au logement peut demeurer restrictif. Par conséquent, les acquéreurs d’un premier logement représentent actuellement seulement 30 % des ventes, en baisse par rapport à la moyenne à long terme de 39 %.7

Prêts étudiants en cours aux États-Unis (en billions)
Source: New York Fed Consumer Credit Panel/Equifax, T3 2018.

Logement locatif: la demande dépasse l’offre

Dans ce cycle immobilier, l’absorption totale a dépassé le volume total des transactions réalisées. La forte expansion des nouveaux logements locatifs s’est traduite par une forte demande (Figure 7). L’univers des logements locatifs (environ 43 millions d’unités au total) comprend 28,9 millions de logements collectifs et 13,2 millions de logements unifamiliaux.3 Les locations collectives de qualité institutionnelle représentent seulement 15 millions d’unités.10 Les logements collectifs gérés professionnellement représentent toujours une faible partie de l’inventaire global. Clarion Partners estime que les investissements dans des logements de qualité institutionnelle représentent toujours une opportunité évolutive.

La croissance récente des parcs locatifs a été très importante dans les segments des logements de Catégorie A et unifamiliaux.

Les logements de Catégorie A sont en plein essor dans les grandes villes. Les taux de location et les logements collectifs comme pourcentage de l’ensemble des logements sont généralement plus élevés à New York, Los Angeles, Washington, D.C., San Francisco, et Dallas. Au cours des dix dernières années, des millions de logements locatifs de Catégorie A de haute qualité ont été distribués dans les plus grandes villes américaines. Une grande partie de ce nouvel inventaire a ciblé les professionnels à revenu élevé et se trouve dans les édifices en hauteur des centres-villes ou des quartiers urbains. Aujourd’hui, un peu moins de la moitié des ménages locataires résident dans les grandes villes — les principales zones métropolitaines.11 Ces zones sont généralement les plus coûteuses, et sont peuplées de nombreux jeunes professionnels célibataires. Cependant la plupart de ces jeunes locataires par choix versent une prime pour avoir un mode de vie du style « vivre, travailler, se divertir » et un accès facile aux restaurants, aux activités culturelles et récréatives, et au travail.

Popularité croissante de la Sun Belt. Les villes de la Sun Belt sont moins chères et accueillent de nombreux jeunes de la génération du millénaire et des adultes d’âge mûr. Ces régions offrent généralement des logements locatifs situés dans des édifices peu ou moyennement élevés. Le Sud et l’Ouest sont probablement les régions qui enregistreront la plus forte croissance en termes de nouveaux ménages.12 Plusieurs villes, telles qu’Austin, Dallas, Atlanta, Denver et le Sud de la Floride, connaissent une croissance de l’emploi et de la population supérieure à la moyenne.

La montée des logements locatifs unifamiliaux. Moins d’un tiers des ménages locataires vivent dans des logements distincts, unifamiliaux ; cependant, ce segment a enregistré une forte croissance (jusqu’à 4 millions depuis 2006).13 Récemment, l’augmentation du nombre de ménages vivant en banlieue s’est accrue, grâce à l’appât de ces quartiers qui offrent de plus grands espaces, des écoles supérieures et un meilleur environnement pour les plus âgés de la génération de Millénaire.

Sur certains marchés, nous observons une opportunité non négligeable dans les segments de logements collectifs suivants :

Catégorie A dans les métropoles les plus importantes et les plus chères. Avec un coût du logement élevé, les métropoles les plus importantes et les plus chères offrent aujourd’hui l’opportunité de développer et d’investir dans des locations de Catégorie A sur ces marchés. La crise de l’épargne actuelle chez les jeunes adultes est susceptible de soutenir un flux important de demande de logements locatifs de base.

Immeubles d’appartements dans les centres-villes, les banlieues de premier plan et les villes de périphérie. À mesure que la jeune génération vieillit, nous prévoyons une migration accrue vers les banlieues de premier plan et les villes de périphérie ainsi qu’une plus forte demande d’appartements dans les centres-villes sur toute la limite externe des métropoles américaines les plus peuplées.

Rénovation des appartements B bien situés en appartements de Catégorie A. Les propriétés de Catégorie B actuelles sur les sous-marchés solides et les quartiers en développement sont prêts à connaître un nouveau développement. Une énorme quantité d’inventaires âgés dans les centres-villes et les banlieues de premier plan ont toujours besoin de rénovation.

Amélioration des inventaires à moyen et bas coût. La grande majorité des logements locatifs sont destinés aux ménages à revenus moyens et bas. À l’opposé du marché haut de gamme, l’offre de locations abordables n’a pas suivi le rythme de la demande. On est aujourd’hui confronté à une pénurie, qui a contribué à augmenter le poids du coût du logement. La moindre disponibilité de locations à bas coût a contraint des millions de ménages à revenus moyens et bas à consacrer une grande partie de leurs revenus au logement. Les zones densément peuplées offrent une plus grande opportunité de fournir des logements locatifs de meilleure qualité, à des prix modérés.

Perspectives d’investissement

Étant donné l’environnement socio-économique actuel aux États-Unis, on observe un intérêt croissant pour les locations de haute qualité dans toutes les gammes de prix et de régions. Les ménages locataires comprennent un vaste éventail de catégories qui exigeront un inventaire très diversifié. Les baby-boomers, les milléniaux et la génération Z auront des exigences de logement similaires ; à l’avenir, les grandes différences seront principalement régionales et liées à la proximité des quartiers centraux d’affaires. Les logements collectifs sont susceptibles de prospérer davantage sur les marchés et les sous-marchés où les logements à vendre ont un coût prohibitif. 

Clarion Partners recommande une stratégie d’investissement ciblant principalement les logements collectifs gérés professionnellement de haute qualité dans et autour des zones métropolitaines les plus importantes et les plus chères des États-Unis. Comme la demande de locations reste solide, les stratégies build-to-core et à valeur ajoutée devraient être attrayantes, en particulier dans les métropoles et les sous-marchés coûteux et à forte croissance. Nous pensons qu’il est encore possible d’améliorer la qualité du stock de logements locatifs du pays et de créer des centres communautaires à usage mixte plus dynamiques. Le rêve américain de l’achat d’un logement peut s’avérer difficile pour les nombreux ménages jeunes et à revenu moyen des zones urbaines. Le nombre croissant des groupes de locataires -- par nécessité ou par choix -- devrait offrir une base stable pendant de nombreuses années.

Les investissements immobiliers impliquent des risques importants et ne sont adaptés qu’à certains types d’investisseurs dans le cadre d’une stratégie globale d’investissement diversifié, et aux investisseurs capables d’absorber la perte de la totalité de leur placement.

Notes de bas de page :
1 U.S. Census Bureau (Bureau du recensement des États-Unis). T3 2018.
2 John Burns Real Estate Consulting. Demographic Strategies for Real Estate. 2016. Note : Fondé sur les données de 2016 à 2025.
3 JCHS. Nearly Half of American Renters Are Cost Burdened. Décembre 2017. Note : Données de fin d’année 2016.
4 Ibid.
5 Pew Research Center. Led by Baby Boomers, Divorce Rates Climb for America’s 50+ Population. Mars 2017.
S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price index. CBRE-EA. T2 2018.
7 National Association of Realtors (Association nationale des agents immobiliers). T2 2018.
8 U.S. Census Bureau (Bureau du recensement des États-Unis). T2 2018.
9 U.S. Census Bureau (Bureau du recensement des États-Unis). Jobs, Marriage and Kids Come Later in Life. Août 2017.
10 CBRE-EA. T2 2018
11 JCHS. Nearly Half of American Renters Are Cost Burdened. Décembre 2017. Note : Données de fin d’année 2016.
12 John Burns Real Estate Consulting. Demographic Strategies for Real Estate. 2016. Note : Fondé sur les données de 2016 à 2025.
13 Ibid.

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