Immobilier

Le boom de l’immobilier médical

Tim Wang e Julia Laumont
30 Septembre 2018
La mutation rapide du secteur de la santé a une incidence significative sur l’immobilier commercial.

Santé: une force considérable dans l’économie américaine

En 2018, le secteur de la santé est devenu le principal employeur aux États-Unis et représente aujourd'hui près de 12 % de la population active, une évolution favorisée en grande partie par la démographie.1 La génération Y est celle la plus nombreuse de l’histoire et plus d’un tiers des américains ont à présent plus de 50 ans. Les dépenses de santé représentent près de 20 % du produit intérieur brut (PIB) annuel des États-Unis et sont la catégorie qui croît le plus rapidement (graphique 1). Au cours des dix années à venir, les dépenses de santé devraient augmenter de 5,5 % par an.2

GRAPHIQUE 1: Les dépenses de santé aux États-Unis en % des prévisions de croissance du PIB

Source: Statista et Centers for Medicare & Medicaid Services, troisième trimestre 2018. Congressional Budget Office, troisième trimestre 2017

L’essor du modèle de prestation de soins ambulatoires et la décentralisation des hôpitaux

La prestation des soins de santé continue d'évoluer vers un modèle plus décentralisé, moins axé sur l’hospitalisation. Les soins ambulatoires connaissent actuellement une forte expansion qui devrait continuer de s’accélérer à l’avenir. Entre 2006 et 2016, les consultations externes ont augmenté de 25 % (graphique 2). La course aux investissements dans ce segment est lancée.

L'emploi dans les soins ambulatoires, qui comprend les cabinets de médecins, les dentistes, des professionnels de la santé, les centres de soins ambulatoires, les laboratoires médicaux et d’analyses, les services de soins à domicile et d'autres services de santé, enregistre une augmentation continue (+30 % depuis 2008) (graphique 3).

GRAPHIQUE 2: Les consultations externes en plein essor

Source: American Hospital Association, deuxième trimestre 2018. Remarque : les données les plus récentes datent de 2016.

GRAPHIQUE 3: Le secteur de la santé enregistre la plus forte progression de l’emploi

Source : U.S. Bureau of Labor Statistics, deuxième trimestre 2018.

Le boom de l’immobilier médical

Le secteur de l’immobilier médical aux États-Unis continue de croître rapidement et devient un vecteur important de l'investissement institutionnel dont la valeur de marché est estimée à plus de mille milliards de dollars.3 Le secteur inclut généralement les hôpitaux, les immeubles de bureaux à vocation médicale, les résidences pour personnes âgées, établissements de soins infirmiers et les entreprises spécialisées dans les sciences de la vie / les biotechnologies. Les immeubles de bureaux à vocation médicale représentent actuellement 39 % (en valeur) du marché de l'immobilier médical aux États-Unis.Les occupants issus de la santé sont devenus des points d’ancrage économiques et des locataires essentiels dans l'immobilier commercial, en particulier dans le domaine de la location de bureaux et de commerces, car ils permettent généralement de mieux résister aux récessions en raison de flux de trésorerie stables et de baux à long terme. Les immeubles de bureaux médicaux, en particulier, peuvent offrir des rendements courants relativement élevés par rapport aux immeubles de bureaux ordinaires. D'autres secteurs immobiliers, comme l’habitat collectif, les hôtels, et les bureaux et commerces traditionnels sont souvent jugés plus risqués, en raison de la plus grande diversité les profils des locataires et des ajustements fréquents en fonction de l'inflation.

Plus récemment, les centres de soins un segment de l’immobilier médical qui comprend les cliniques et les soins d'urgence, ont connu un essor fulgurant. Il existe à présent environ 13 000 établissements dans tout le pays. Actuellement, la propriété se répartit entre le système hospitalier, des associations de médecins et des sociétés privées. Parmi les principales franchises figurent actuellement Concentra, MedExpress, U.S. HealthWorks, American Family Care and Doctors Express, Nextcare, FastMed et City MD.5 Les partenariats stratégiques conclus avec les grands systèmes de santé régionaux grand et les propriétaires d’entreprises seront déterminants en vue d'optimiser les taux d’occupation de l’immobilier commercial. À l’avenir, Clarion Partners s’attend à ce que les nouveaux immeubles à usage commercial et de bureaux situés dans les zones urbaines et périurbaines de premier plan offrent de nombreuses opportunités d’investissement attrayantes dans les domaines de l’immobilier de bureau à usage médical et des centres de soins.

GRAPHIQUE 4: Le centre Physicians Associates

Water Tower Shoppes à Orlando (Floride), géré par Clarion Partners, LLC, se situe à l’entrée de Celebration, ville d’une superficie d’environ 20 km2 ; il compte parmi ses locataires le centre médical Orlando Health Physician Associates. Le centre commercial a pour principal occupant le magasin d’alimentation Publix, qui enregistre l’un des plus gros volumes de ventes dans le centre de la Floride. Orlando est une métropole en croissance rapide et une destination touristique prisée qui a accueilli 72 millions de visiteurs en 2017.

Orlando Health, l'un des réseaux de services de santé privés les plus éminents et les plus complets en Floride, est un organisme à but non lucratif qui réalise 3,8 milliards USD de chiffre d’affaires et comprend 8 hôpitaux et 25 centres de consultation externe. Le réseau régional est à la pointe des services de santé et propose des traitements médicaux avancés, des procédures et un personnel hautement qualifié à près de deux millions de résidents du centre de la Floride ainsi qu’à 10 000 visiteurs internationaux chaque année. Orlando Health met à disposition plus de 3 300 lits et 3 000 médecins disposant de privilèges d’accès et d’admission à l'ensemble du réseau, qui est aussi l'un des principaux employeurs de la région (plus de 23 000 employés).

L’investissement dans l’immobilier comporte des risques importants et ne convient qu’à certains investisseurs dans le cadre d’une stratégie globale d’investissement diversifiée. Il ne s’adresse en outre qu’aux seuls investisseurs capables de supporter la perte de la totalité de leur investissement.

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1 U.S. Bureau of Labor Statistics. 1er trimestre 2018.
2 Centers for Medicare & Medicaid Services. 2ème trimestre 2018.
3 Revista. 2ème trimestre 2018.
4 Jones Lang LaSalle. 2ème trimestre 2018.
5 1) AMN Healthcare. 2015. 2) Health Data Management. 2017.

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