Aperçu de l'investissement

L’essor des entrepôts aux États-Unis

Immobilier commercial

Tim Wang, Julia Laumont et Pedro Niño
30 Janvier 2019
L’augmentation de la consommation et l’expansion de l’industrie de la logistique entraînent à la hausse la demande d’entrepôts industriels.

L’industrie de la logistique: Une force en croissance dans l’économie américaine

L’industrie de la logistique américaine est une force en forte croissance dans l’économie nationale et le moteur d’une demande extraordinaire d’entrepôts industriels. Les principaux moteurs de la chaîne d’approvisionnement – dépenses de consommation (en magasin et en ligne), commerce, inventaires commerciaux, et production industrielle – ont tous atteint des niveaux records. Par ailleurs, les emplois dans la logistique, mesurés par le nombre d’emplois dans le transport et l’entreposage, sont devenus un secteur plus important et en forte croissance. Les principes fondamentaux de l’immobiliers commerciaux et industriels sont plus forts que jamais.

Le taux de vacance est près d’un creux record à un peu plus de 4,0 %, tandis que la croissance de location effective annuelle s’est située entre 3,5 % et 6 % de 2014 à 2018, bien au-dessus de la moyenne du principal secteur clé. Les affectations des investisseurs institutionnels au secteur ont augmenté et continueront d’augmenter au cours des années à venir. Les perspectives d’investissement sont brillantes étant donné le rendement total spectaculaire de l’indice de l’immobilier NCREIF de ces dernières années (Figure 1).

FIGURE 1 : Le secteur industriel a surpassé ce cycle
Source: NCREIF, Clarion Partners Investment Research, T3 2018. L’Indice de l’immobilier NCREIF offre des rendements pour l’immobilier de qualité supérieure détenu dans un environnement fiduciaire aux États-Unis. Les performances passées ne garantissent en rien les résultats futurs. Les indices ne sont ni gérés et ni disponibles pour investissement direct. Les rendements des indices ne comprennent pas les frais d’acquisition. Ces informations sont fournies à titre d’exemple uniquement et ne reflètent pas les rendements réels des placements.

Les moteurs de la demande nationale: À des niveaux records

Dix années d’expansion économique américaine, une politique favorable à la croissance, un marché du travail solide, et un secteur des ménages sains ont largement tiré parti des mesures côté demande dans le secteur industriel. L’ensemble des biens, qui peut être mesuré par les montants en dollar, le tonnage ou les unités en équivalent vingt pieds, a grimpé à quasiment tous les principaux hubs de distribution américains.

Parallèlement, certaines mesures d’activité de transit sont à la hausse, telles que les transporteurs aériens commerciaux, les navires de marchandises, le transport ferroviaire intermodal et la circulation des camions. Les principaux indicateurs de la chaîne d’approvisionnement ont également maintenu une évolution positive et ont atteint de nouveaux sommets en 2018 (Figure 2).

FIGURE 2: Sélectionner les indicateurs américains de la chaîne d’approvisionnement (2000 à 2018)
Source: Moody’s Analytics, Clarion Partners Investment Research, T3 2018. Les performances passées ne sont en rien une garantie des résultats futurs. Les indices ne sont ni gérés ni disponibles pour investissement direct. Les rendements des indices ne comprennent pas les frais d’acquisition. Ces informations sont fournies à titre d’exemple uniquement et ne reflètent pas les rendements réels des placements.

Dépenses de consommation (en magasin et en ligne). Les dépenses de consommation, le principal moteur de l’économie américaine, a connu une très forte croissance à un rythme nettement supérieur à la moyenne de long terme. Le total des ventes au détail se situe actuellement à environ 35 % au-dessus du précédent sommet atteint en 2007.1 Le commerce électronique en particulier capture près de 12 % des principales ventes au détail et s’est développé à un rythme annuel d’environ 15 à 20 % ces dernières années.2 Parallèlement, le vieillissement des milléniaux avec leurs toutes premières dépenses de consommation et l’accélération de la croissance des salaires devraient ultérieurement augmenter le pouvoir d’achat à l’avenir.

Le commerce américain. Le commerce américain est un secteur très sain, tant au niveau des importations que des exportations, et entraîne les moteurs de la demande d’entrepôts vers un nouveau sommet. La recherche a montré qu’une augmentation d’un dollar des importations consomme trois fois plus d’espace d’entrepôt qu’une augmentation d’un dollar des exportations en raison du reconditionnement et du stockage multi-points des marchandises entrantes.3 Parallèlement, la production locale des marchandises, ou la « régionalisation » de la fabrication, est en hausse étant donné l’augmentation récente des coûts de transit et de main d’œuvre au niveau mondial. De plus en plus d’entreprises seraient à la recherche de nouvelles usines plus près des clients afin de compenser les coûts élevés du transport routier et de tirer parti de la main d’œuvre disponible.4

Inventaires commerciaux. Les dépenses d’entreprise ont énormément profité des dernières réformes fiscales et de la plus forte demande globale. Le réapprovisionnement des stocks, suivi par les fabricants, les détaillants et les grossistes distributeurs, s’est accrue et fait partie intégrante de la récente reprise de la croissance du produit intérieur brut (PIB). Les nouvelles commandes et les stocks de marchandises, automobiles, d’avions, de machines et de produits énergétiques durables ont été solides. La fabrication nationale représente encore près de 12 % de la production économique américaine.5 La production industrielle a également atteint des sommets historiques en 2018, propulsée par des gains en termes de production manufacturière et énergétique.

Tous ces facteurs ont porté les emplois logistiques à des niveaux jamais atteints depuis les années 1990. Les embauches dans ce secteur contribuent maintenant davantage à la croissance américaine de l’emploi et constituent une part croissante de l’ensemble de la main d’œuvre. Une offre d’emploi sur cinq concerne aujourd’hui le commerce, le transport et les services.6

Les fondamentaux de l’immobilier industriel

Aux États-Unis, le stock magasin a augmenté d’environ 75 % au cours des trente dernières années. Dans tout le pays, la propriété industrielle atteint aujourd’hui 1,3 milliard de mètres carrés pour environ 258 000 propriétés.7 La propriété de Catégorie A représente près de 14 % de l’ensemble des stocks. Aujourd’hui, les marchés industriels les plus importants et les plus attractifs sont Los Angeles/Inland Empire, Chicago, NY/NJ, Dallas/Fort Worth et Atlanta.

Les entrepôts sont souvent désignés comme « légers » (50 000 à 399 999 pieds carrés ou 4600 à 37 160 m2) ou « en vrac » (plus de 400 000 pieds carrés ou 37 161 m2). Plus de 80 % des entrepôts représentent moins de 400 000 pieds carrés (moins de 37 161 m2 ) (Figure 3). Même si les bâtiments de petite taille sont plus nombreux, la superficie moyenne a continué de progresser (environ 17 000 m2 aujourd’hui).8 Plus important encore, une grande partie du stock existant est surannée − près de 50 % ayant été construite avant 1980 (Figure 4).

FIGURE 3: Total des stocks par taille (SF)
Source : CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, T3 2018.
FIGURE 4: Total des Stocks par Vintage
Source: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, T3 2018.

Dans tout le pays, le taux de vacance des entrepôts d’environ 4,0 % n’a quasiment jamais été aussi bas, avec également plus de 300 points de base en-dessous de la moyenne de long terme de 7,4 %. Parallèlement, les loyers effectifs ont atteint un niveau historique (Figure 5). La nouvelle demande (absorption nette) a dépassé la croissance de l’offre (achèvements) pendant neuf années consécutives (2010 à 2018). Les loyers effectifs ont enregistré une croissance aux États-Unis de plus de 5 % en 2016 et 2017, et de plus de 4 % en 2014 et 2015.

Par secteur, la demande de location a été plus importante dans la logistique de tierce partie (3PL), le commerce électronique, les produits alimentaires et les boissons, la production et le traitement, et les matériaux de construction.9 Le marché 3PL américain devrait se développer rapidement à mesure que la nouvelle génération de chaîne d’approvisionnement améliore ses rendements et débouche sur des gains d’efficacité.

FIGURE 5: Vacance et Location effective (de 2014 à 2018)
Source: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, T3 2018. Ces informations sont fournies à titre d’exemple uniquement et ne reflètent pas les rendements réels des placements.

Principales considérations

Commerce électronique. Les ventes du commerce électronique se sont élevées à 450 milliards de dollars et ont représenté 12 % du total des principales ventes au détail en 2017. Amazon demeure de loin la plus grande entreprise de commerce électronique, avec près de 24 % des ventes en ligne déclarées de manière privée et publique.10 eBay, Apple, Walmart, The Home Depot, Wayfair, Best Buy, Costco, Macy’s et QVC se classent également en tête, mais représentent des parts de marché beaucoup moins importantes.11

D’ici 2030, le total des ventes en ligne devrait augmenter d’environ 1 billion de dollars, soit environ 32 % du total des ventes au détail (Figure 6).12 Une commande électronique typique peut exiger trois fois plus d’espace d’entrepôt qu’une transaction traditionnelle. Pour chaque milliard de dollars de nouvelles ventes électroniques équivalant à 116 000 m2 de nouvelle demande d’entrepôt, quelque 22 millions de m2 de nouveaux espaces seront nécessaires pour le commerce électronique à lui seul au cours des cinq prochaines années (de 2019 à 2023).13

FIGURE 6: Le commerce électronique comme % du total des ventes au détail
Source: U.S. Census (Recensement des États-Unis), A.T. Kearney, Clarion Partners Investment Research, 2018.14 Les performances passées ne constituent en rien une garantie des résultats futurs. Ces informations ne sont fournies qu’à titre d’exemple et ne constituent en aucun cas une promesse de rendement d’un placement réel.

Automation et Efficience. Les nouvelles technologies transforment tous les aspects de la nouvelle génération d’entrepôts et optimisent l’efficience logistique. Des changements majeurs en termes d’exigences de construction sont en cours, car de nombreuses installations sous-équipées ne permettent pas de répondre aux nouvelles demandes de ventes électroniques et aux exigences de capacités high-tech.

La croissance rapide de l’automatisation, susceptible de réduire considérablement les dépenses de gestion des stocks, principalement en termes de main d’œuvre et de transit, pourrait améliorer les marges bénéficiaires des opérations logistiques. Les coûts les plus élevés du secteur sont issus de la main d’œuvre de la production et du transport.15 La propriété ou la location d’immeubles commerciaux représente une part mineure de l’ensemble des coûts commerciaux.16

  • Impact de la main d’œuvre. Actuellement, l’accès à la main d’œuvre est un critère important de sélection du site. À l’avenir, les robots et l’intelligence artificielle seront de plus en plus fréquemment intégrés aux diverses activités, en vue d’optimiser la vitesse et de réduire les coûts. Les entrepôts seront probablement dotés de systèmes de picking automatisés, de suivi en temps réel, de codes à barres sophistiqués, et d’infrastructures hyperconnectées.17 À l’avenir, la proximité des grands bassins de main d’œuvre pourrait être moins essentielle en raison de l’utilisation accrue de la robotique.
  • Impact du transit. De nombreuses entreprises renforcent également les connexions de la chaîne d’approvisionnement à l’exploitation des usines existantes par le biais d’investissements dans les divers nouveaux services de transport logistique, comme les voitures et les drones sans conducteur. Les délais d’exécution rapides ont tendance à stimuler les commandes.18 Les principaux 3PL et transporteurs (UPS et FedEx) sont tous confrontés à des contraintes sérieuses en termes d’espace, de flotte et de main d’œuvre, que l’innovation actuelle devrait améliorer.

Évolution des stocks et dynamique de location. Un changement de paradigme a eu lieu et estompe la ligne qui sépare la vente au détail du secteur industriel. Le secteur de la vente au détail se targue habituellement de la plus longue durée de location de tous types de propriétés offrant aux investisseurs des revenus réguliers. Cependant, l’activité de location récente indique une augmentation de la durée moyenne de location du secteur industriel de près de 50 % au cours des cinq dernières années.19 Avec l’augmentation croissante des stocks des entrepôts (contrairement aux magasins), les perspectives d’occupation et de trésorerie du secteur se sont améliorées.20

Volume et Passage des marchandises. La plupart des hubs logistiques ont enregistré une augmentation du volume total de marchandises, se traduisant généralement par une demande accrue d’espaces physiques. La croissance plus timide du commerce mondial pourrait être le résultat d’une production plus localisée à travers le monde, susceptible de s’accélérer avec les nouvelles technologies d’impression 3D. En outre, l’utilisation accrue des drones et des voitures sans conducteur est susceptible d’accroître la rapidité des livraisons à l’avenir. Les produits spécialisés et les livraisons personnelles accélérées stimuleront probablement la demande de transporteurs aériens de fret et de hubs aéroportuaires de distribution.

Politique commerciale. Les barrières tarifaires à l’importation récentes sont finalement destinées à stimuler la production nationale ; cependant, ces réformes pourraient augmenter le coût de certaines marchandises ainsi que les prix à la consommation, et ralentir la croissance économique. Un impôt permanent sur le commerce pourrait, à long terme, entraîner une augmentation du Nearshoring et de l’Onshoring selon les coûts d’intrants, la productivité et l’efficacité du transport. Les entrepôts américains desservent finalement la consommation intérieure. La préférence des sites d’entreposage peut changer, mais la demande globale d’espaces de distribution devrait continuer à progresser avec les dépenses de consommation au détail.

Opportunités d’investissement: En cours et émergentes

L’offre disponible d’entrepôts aux États-Unis est la plus faible jamais enregistrée au cours des vingt dernières années, en raison notamment des forces combinées d’un cycle économique prolongé, du succès du commerce électronique et d’une nouvelle offre plus gérable. La demande des détaillants, des 3PL et des fabricants devrait demeurer solide dans les centres de distribution nationaux, régionaux et locaux. L’environnement de prestations de services de plus en plus complexe offre des opportunités d’investissement considérables tant pour l’aménagement de nouvelles installations que pour le réaménagement de propriétés existantes. Les installations de Catégorie A dites « légères » et « en vrac » sont très demandées par les locataires tant auprès des hubs de distribution intérieurs que côtiers.

Le secteur offre de nombreuses opportunités particulièrement intéressantes qui sont en cours ou simplement émergentes:

Les opportunités en cours
  • Régions statistiques métropolitaines américaines les plus peuplées et à plus forte croissance. Ces prochaines années, les entrepôts plus traditionnels implantés dans les périphéries des grandes villes américaines continueront d’être en forte demande, tout comme les régions où la croissance démographique est la plus rapide, principalement dans le Sud/Sud-est/Sud-ouest. Au cours des cinq dernières années, des villes comme Oakland, Riverside, New York, San Francisco, Fort Worth, Orange County, Atlanta, Seattle, Las Vegas, Allentown, et West Palm Beach ont connu une forte croissance des contrats de location.21
  • Hubs intérieurs à bas coût ayant un bon accès côtier. Même lorsque le modèle de prestation de services local s’intensifie, la flambée des coûts et la pénurie de terres côtières doivent générer une demande constante dans les plus grands hubs intérieurs, en particulier pour les grands entrepôts. Ces hubs comprennent le centre-sud de la Pennsylvanie, Las Vegas, la Vallée Centrale (CA), Atlanta, Dallas-Fort Worth, Indianapolis et Chicago.
  • Le « Dernier kilomètre ». Les ventes au détail en ligne ont transformé les attentes des consommateurs et révolutionné la manière dont les entreprises transportent les stocks de l’entreprise aux consommateurs. L’optimisation de la vitesse et la minimisation des coûts s’avèrent plus que jamais essentielles. La logistique d’origine locale, dite du « dernier kilomètre », a été à la base du réaménagement récent des entrepôts et des activités de location dans et aux alentours des plus grandes régions statistiques métropolitaines.22 Les entrepôts et les centres de distribution locaux et régionaux sont aujourd’hui plus nombreux, la nouvelle norme étant le modèle de livraison le jour même et en deux jours.23 Amazon Prime est l’acteur dominant en ce qui concerne ce service.
  • Centres-villes. Pour garder le rythme, de nombreux grands détaillants mettent en œuvre des stratégies de distribution avancées dites du « dernier kilomètre » afin de rationaliser les processus logistiques. Les entrepôts verticaux dans les zones intercalaires urbaines au cœur des régions les plus densément peuplées (y compris sur les marchés immobiliers les plus chers du pays) sont aujourd’hui en hausse. Les entrepôts à plusieurs étages peuvent paraître sensés en raison de la pénurie des terres, des loyers justifiables et de l’accessibilité à une population dense. L’un des plus importants se trouve actuellement à Brooklyn, à New York.24 Le zonage local dans les villes aura certainement une incidence sur la croissance de ces propriétés urbaines de plus petites dimensions.
  • Stock fonctionnellement obsolète. Plus de 75 % des stocks ont été construits avant l’année 2000, à savoir avant l’essor du commerce électronique qui a transformé les demandes structurelles de nombreux centres de traitement. Les hauteurs de passage, par exemple, augmentent. Aujourd’hui, les hauteurs libres des nouveaux bâtiments varient de 11 à 12 mètres (de 7 à 8 mètres dans les années 1990).25 Dans les années à venir, le taux d’obsolescence fonctionnelle devrait augmenter. Selon la durée de vie moyenne de 50 ans des entrepôts, près de 10 % (environ 43 millions de m2) des stocks existants dépasseront le seuil de vie utile moyen au cours des cinq prochaines années. Actuellement, le nord du New Jersey, Pittsburgh, Boston, et Philadelphie, toutes près de grandes agglomérations de population, ont une moyenne d’âge pondérée de 45 à 60 ans.26
Émergentes
  • Passage des ports de la Côte Ouest aux ports de la Côte Est. Jusqu’à récemment, la Côte Ouest a attiré un plus grand volume de conteneurs chargés EVP que la Côte Est ; cependant, récemment, la part de marché entre les côtes s’est stabilisée à 46 %, avec la majeure partie de la population américaine résidant sur la Côte Est et un trafic maritime plus fréquent dans les canaux de Panama et de Suez.27 La plupart des ports de la Côte Est sont aujourd’hui des ports post-Panamax − capables d’accueillir des navires plus gros. Le volume EVP a augmenté plus rapidement aux ports de New York/New Jersey, Norfolk, Savannah, et Charleston, même si les ports intérieurs plus rentables peuvent en avoir tiré plus de bénéfices sur les volumes de stockage globaux des entrepôts.
  • Les entrepôts spécialisés (par ex. l’épicerie et la pharmacie électronique). L’épicerie et la pharmacie électroniques sont des secteurs en forte croissance qui commencent tout juste à prendre forme. Une part croissante des ventes de produits d’épicerie et pharmaceutiques trouve sa place dans des espaces en ligne. Les ventes en ligne de produits d’épicerie, actuellement inférieures à 5 % du total des ventes de produits d’épicerie, devraient représenter 20 % du total des ventes de produits d’épicerie d’ici 2025.28

Conclusion

La surperformance du secteur industriel a attiré davantage de capitaux institutionnels, même si nombre d’investisseurs sont encore sous-attribués. Les nouveaux modèles logistiques exigés dans un monde de consommation omnicanal continueront à engendrer d’énormes transformations dans le panorama industriel actuel. Un espace insuffisant peut avoir des répercussions majeures sur les coûts de fonctionnement et d’exploitation. Clarion Partners estime que nous sommes aux tous premiers stades de la modernisation dans l’industrie logistique après la rapide expansion du commerce électronique. Au cours des cinq prochaines années, quatre grandes tendances transformeront la logistique et alimenteront l’évolution de l’entreposage : l’inflation du coût de la main d’œuvre (camionnage et entreposage), l’automatisation, la croissance des ventes en ligne et la suprématie d’Amazon.

Dans les années à venir, les entrepôts resteront une opportunité non négligeable face à la diminution des terrains de bonne qualité et aux gains de productivité high-tech prévus. La plupart des acheteurs sont optimistes et veulent acheter à des prix records et à faibles taux de capitalisation. Nous recommandons de renforcer les positions sur les marchés stratégiques, où l’offre est limitée en vue d’une augmentation et d’un potentiel de croissance des loyers supérieur à la moyenne et à long terme. Les perspectives sont brillantes, et nous prévoyons que ce secteur restera très performant.


Cela n’est pas un conseil d’investissement. Toutes les informations ont été développées par Clarion Partners ou obtenues à partir de sources que Clarion Partners considère fiables. Cette publication ne constitue pas une offre de vente ni une sollicitation visant l’achat de valeurs mobilières.

Les investissements immobiliers impliquent des risques importants et ne sont adaptés qu’à certains types d’investisseurs dans le cadre d’une stratégie globale d’investissement diversifié, et aux investisseurs capables d’absorber la perte de la totalité de leur placement.

Toutes les informations, déclarations ou opinions fournies dans cette publication sont d’ordre général, ne sont pas destinées à ou ne se fondent pas sur la situation ou les besoins financiers d’un investisseur particulier, et ne constituent ni ne doivent en aucun cas être considérées comme un conseil d’investissement, une prévision d’événements futurs, une garantie de résultats futurs, ou une recommandation concernant un titre particulier ou une stratégie d’investissement ou un type de compte de retraite. Il est recommandé de consulter un conseiller financier si vous recherchez un avis financier concernant le caractère convenable d’un placement dans une quelconque valeur mobilière ou stratégie de placement.

Notes de bas de page :
1 Moody’s Analytics. T4 2018. Note : Sur la base des données existant jusqu’au mois d’octobre.
2 U.S. Census (Recensement des États-Unis), Clarion Partners Investment Research. T3 2018. Note : Fourchette du taux de croissance du commerce électronique basée sur les 5 à 10 dernières années.
3 CBRE. What Trade Barriers Might Mean for U.S. Warehouse Demand. Janvier 2017.
4 WSJ. More Factories Crop Up Closer to Customers. Novembre 2018.
5 U.S. Bureau of Economic Analysis (Bureau d’analyse économique des États-Unis). T3 2018.
6 WSJ. Logistics Hiring Contributes 10% of October U.S. Job Growth November 2018. Novembre 2018.
7 CBRE-EA. T3 2018. Note : Les données excluent Allentown, Honolulu, Memphis, Pittsburgh, Raleigh, Toledo et Vallejo.
8 Ibid. Note : Taille moyenne des entrepôts pondérée par le nombre total de bâtiments et la superficie de chaque gamme de tailles.
9 CBRE. 2018.
10 e-Marketer Retail. 2018.
11 Ibid.
12 U.S. Census (Recensement des États-Unis), A.T. Kearney. The Future of Shopping Centers. 2018.
13 CBRE. 2018.
14 U.S. Census (Recensement des États-Unis), A.T. Kearney. The Future of Shopping Centers. 2018. Note : On prévoit une croissance du commerce électronique à un taux annuel cumulé de 10,5 % pour la période 2015 à 2030 contre un taux annuel cumulé de 15 % pour la période 2005 à 2010 et de 12 % pour la période 2005 à 2020. On prévoit une croissance des ventes au détail à un taux annuel cumulé de 3 % pour la période 2016 à 2030 contre une croissance de 3,3 % pour la période 2015 à 2016 et de 4,6 % en 2014 à 2015.
15 CBRE. 2018.
16 Ibid.
17 Jones Lang LaSalle. 2018.
18 WSJ. More Factories Crop Up Closer to Customers. Novembre 2018.
19 Selon les activités de location récentes des placements industriels de Clarion Partners.
20 CBRE-EA. T3 2018.
21 Ibid.
22 ULI, IMS Worldwide, Inc., NAIOP, CBRE-EA, MPVWL, Clarion Partners Investment Research, 3ème trimestre 2018.
23 http://www.globeconfreight.com/blog/understanding-role-last-miledistribution-warehousing/.
24 https://www.bisnow.com/seattle/news/industrial/instant gratification-millennials-expectations-drive-demand-for-industrialwarehouse-real-estate-91951.
25 Ibid.
26 CBRE-EA. T3 2018.
27 Pacific Merchant Shipping Association, Clarion Partners Investment Research. T3 2018.
28 Coresight. T2 2018. Forbes. Online Grocery Sales to Reach $100 Billion In 2025; Amazon Is Current and Future Leader. Janvier 2018.

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    Ce document est fourni par Legg Mason Asset Management Hong Kong Limited aux destinataires prévus en RPC. Le contenu de ce document n'est destiné qu'à la Presse ou aux investisseurs de la RPC qui investissent dans le Produit QDII proposé par la banque commerciale de RPC en conformité avec la réglementation de la Commission de Réglementation Bancaire de Chine. Les investisseurs doivent lire le document d’offre préalablement à toute souscription. Veuillez demander conseil auprès des banques commerciales de RPC et/ou d'autres conseillers professionnels, si nécessaire. Veuillez noter que Legg Mason et ses sociétés affiliées sont les Gestionnaires de fonds « offshore » dans lesquels seuls les Produits QDII investissent. Legg Mason et ses sociétés affiliées ne sont autorisés par aucune autorité de réglementation à mener des activités commerciales ou d'investissement en Chine.

    Ce document n'a été examiné par aucune autorité de réglementation de la RPC.

    Distributeurs et investisseurs existants en Corée du Sud et distributeurs à Taïwan :

    Ce document est fourni par Legg Mason Asset Management Hong Kong Limited aux destinataires admissibles en Corée du Sud et par Legg Mason Investments (Taiwan) Limited (Numéro d'enregistrement : (98) Jin Guan Tou Gu Xin Zi Di 001 ; Adresse : Suite E, 55F, Taipei 101 Tower, 7, Xin Yi Road, Section 5, Taipei 110, Taiwan, R.O.C. ; tél : (886) 2-8722 1666) à Taïwan. Legg Mason Investments (Taiwan) Limited opère et gère ses activités de manière indépendante.

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