Perspectivas de inversión

Un país de alquileres: el aumento de las viviendas multifamiliares

Tim Wang y Julia Laumont
29 noviembre 2018
Ya sea por elección o por necesidad, en los próximos años, los estadounidenses continuarán incrementando la demanda de viviendas de alquiler, con la consiguiente creación de oportunidades para las propiedades gestionadas por profesionales en todos los formatos, generaciones y zonas geográficas.

EE. UU., un país con cada vez más arrendatarios

El mercado de las viviendas de alquiler estadounidense ha experimentado una importante fase previa a la situación de demanda actual. En la última década, los apartamentos ocupados han aumentado un 20 % comparado con los diez años anteriores.1

Este gran giro estructural sin precedentes tiene su justificación en una serie de factores demográficos y socioeconómicos. Las asignaciones de los gestores de inversión inmobiliaria a los productos multifamiliares de calidad institucional han aumentado, dada la continua solidez de los indicadores fundamentales inmobiliarios. El sector se percibe con un flujo de ingresos estable, con alquileres que se ajustan anualmente a la inflación. En los próximos años, las condiciones actuales ofrecerán nuevas oportunidades para las viviendas de alquiler gestionadas por profesionales en los diversos formatos, generaciones y zonas geográficas. Clarion Partners cree que los arrendatarios, tanto por elección como por necesidad, continuarán aumentando la demanda de viviendas de alquiler.

Porcentaje NPI de viviendas multifamiliares en 30 años
Fuente: NCREIF, Clarion Partners Investment Research, 2T 2018. Nota: NPI = Índice NCREIF Property Index

Condiciones demográficas y sociográficas favorables

Todos los tipos de viviendas estadounidenses registran una disponibilidad baja y precios elevados, todo ello en medio de una economía más sólida y un aumento en la aparición de viviendas. Durante la próxima década, EE. UU. está preparado para incluir más de 10 millones de viviendas nuevas, que serán ocupadas tanto por sus propietarios como por arrendatarios.2Se necesitarán opciones de viviendas variadas con diversas configuraciones para acomodar a personas de diferentes edades e ingresos.

La reciente expansión del mercado multifamiliar se ha visto impulsada por el alquiler de viviendas en las seis generaciones más longevas de estadounidenses. En 2018, el total de las unidades familiares (o viviendas) alcanzó los 120 millones: alrededor de 77 millones de propietarios y 43 millones de viviendas alquiladas (actualmente, 65 % y 35 % aprox.).3En la actualidad, la tasa de propietarios de cualquier edad está cerca de sus mínimos históricos. En el futuro, la venta de viviendas puede experimentar una gran recuperación, si bien no se prevé un regreso a los niveles máximos anteriores de viviendas en propiedad.

· Aparición reciente y futura de alquiler de viviendas: En la última década, el número de viviendas de alquiler nuevas se incrementó en casi 10 millones, superando ampliamente al segmento de propietarios, que registró un crecimiento mínimo. Esperamos que el crecimiento estable de viviendas de alquiler continúe en el futuro. La previsiones del sector anticipan 500 000 nuevas viviendas de alquiler al año hasta 2025.4

Total de propietarios y total de arrendatarios en EE. UU.
Fuente: U.S. Census Bureau (Oficina del Censo de los EE. UU.), Clarion Partners Investment Research, 2T, 2018.
  • Cambio en el estilo de vida: En los últimos diez años, la población soltera creció hasta alcanzar los 15 millones, superando así el número de personas casadas. Este giro hacia la vida independiente está relacionado con los cambios de estilo de vida en los hogares estadounidenses, tanto de la población joven como la de más edad. Cada vez son más los adultos que posponen casarse, a la vez que aumentan los divorcios entre los adultos más mayores.4 Todos estos factores se han traducido en un aumento de los apartamentos, con unos gastos y condiciones de vida normalmente más flexibles que los de una vivienda unifamiliar.
Población soltera supera a la casada en EE. UU.
Fuente: U.S. Census Bureau (Oficina del Censo de los EE. UU.), Clarion Partners Investment Research, 2T, 2018. Nota: La población soltera incluye personas divorciadas, separadas, que nunca se han casado y viudas.

Factores socioeconómicos

Hoy en día, el coste de la vida representa uno de los mayores retos a los que se enfrentan las ciudades de todo el país. Mientras los precios de la vivienda en EE. UU. han aumentado, el bienestar y las rentas se han mantenido en niveles conservadores para la mayoría. Este cúmulo de factores se ha traducido en un reciente aumento de la demanda de viviendas de alquiler.6 A nivel nacional, en más de la mitad de los condados resulta más económico alquilar que comprar.7

Precios en los principales centros de empleo

· Venta de viviendas. La valorización de las viviendas de alquiler se ha acelerado notablemente en los principales centros de empleo de EE. UU. con una importante concentración de trabajo en oficinas. A largo plazo, los empleados cualificados y con un salario elevado se han venido asociando a bienes inmuebles caros. Se han registrado precios descomunales en San Francisco, Los Ángeles, Nueva York, Seattle y Boston, donde se han asentado núcleos que giran en torno a sectores punteros. En los últimos diez años, la capacidad de adquisición de una vivienda ha empeorado para muchos estadounidenses, que ven cómo los precios aumentan mucho más rápido que la inflación y los tipos de las hipotecas alcanzan sus máximos en siete años.

Precio medio de la vivienda: EE. UU. y principales centros de empleo
Fuente: CoreLogic, Inc., National Association of Realtors (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios), 2T 2018. Notas: 1) Ajuste estacional de datos procedentes de viviendas existentes. 2) Los principales centros de empleo incluyen Washington, D.C., Boston, Nueva York, San Francisco, Los Ángeles y Seattle.
  • Viviendas de alquiler. Actualmente, el 24 % de los hogares de alquiler estadounidenses (aproximadamente 20 millones) gastan más del 50 % de sus ingresos anuales en la vivienda.8En algunas ciudades de EE. UU., la relación alquiler/ingresos están muy por encima de la media de EE. UU. El departamento de vivienda y desarrollo urbano (Housing and Urban Development, HUD) de los Estados Unidos sitúa el gasto de las viviendas por encima del 30 % de los ingresos en la vivienda, dado el aumento de los costes.3
Relación alquiler-ingresos por ciudad en EE. UU.
Fuente: Colliers International, 2018. U.S. Census Bureau (Oficina del Censo de los Estados Unidos), 2T, 2018. Notas: 1) Media más reciente de los datos de ingresos por vivienda en 2016. 2) Los ingresos de los hogares multifamiliares se corresponden con los ingresos netos.

Grandes diferencias de acumulación de finanzas y patrimonio entre generaciones. La base principal de arrendatarios está formada por jóvenes adultos. Este grupo representa la cuota más pequeña de patrimonio neto estadounidense, que ha visto cómo, en la última década, el crecimiento de los ingresos ha descendido significativamente y cómo hay una escasez de apartamentos de alquiler. Como resultado, la disparidad de riqueza por edades se ha intensificado, y los requisitos financieros para adquirir una propiedad inmobiliaria (p. ej. disponer de ahorros para la entrada) están fuera del alcance de muchos, hasta el punto en que casi el 30 % de los milenials (24 millones) continúan viviendo en casa de sus padres.9 Además, el modelo de acumulación de riquezas podría estar cambiando. En el pasado, el patrimonio neto de los estadounidenses se concentraba principalmente en la propiedad inmobiliaria; ahora, los jóvenes adultos poseen una gran parte de su patrimonio en planes de contribución definida, de modo que, para ellos, la compra de una vivienda sea un objetivo de menor importancia.

Informe académico: deuda estudiantil, un gran reto para los propietarios primerizos.La deuda de los préstamos para estudios es un problema único en EE. UU. y, en especial, en la generación de los milenials, donde ya alcanza el billón y medio de dólares. La deuda media por préstamos de estudios para la promoción de 2017 fue de 39 400 $, un 6 % más que el año anterior. Hoy en día, la media del patrimonio neto de los jóvenes milenials es negativa. Para la hipoteca de una vivienda, se necesita un crédito de alto nivel y la relación conservadora entre deuda-ingresos. Es posible que el sistema actual de calificación del crédito y del estudio de cualificación para un préstamo hipotecario continúe siendo restrictivo. Como consecuencia, los compradores primerizos representan en la actualidad solo el 30 % de todas las ventas, por debajo de la media a largo plazo del 39 %.7

La importante deuda de préstamos para estudios en EE. UU. (Billones)
Fuente: Fed de Nueva York, Panel de crédito para el consumo/Equifax, 3T 2018.

Viviendas de alquiler: la demanda supera la oferta

En este ciclo inmobiliario, la absorción total ha superado las conclusiones generales. La acusada expansión de las viviendas de alquiler nuevas se ha encontrado con un aumento continuado de la demanda (Figura 7). En todo el universo de las viviendas de alquiler (con un total aproximado de 43 millones de unidades), hay 28,9 millones de apartamentos multiunidad y 13,2 millones de viviendas unifamiliares.3 Los alquileres multiunidad con calidad institucional representan únicamente 15 millones del total de unidades en alquiler.10 Las unidades multifamiliares gestionadas por profesionales continúan representando una pequeña parte de todos los bienes. Clarion Partners cree que aún existe una oportunidad de incremento de la inversión en vivienda de calidad institucional.

El reciente crecimiento de la reserva de viviendas de alquiler se ha visto intensificado en los segmentos unifamiliares y de clase A.

Clase A: el auge de las grandes ciudades. Las tasas de los alquileres y las viviendas multifamiliares, como porcentaje de todas las viviendas, suelen ser más elevadas en Nueva York, Los Ángeles, Washington, D. C., San Francisco y Dallas. En la última década, se han entregado millones de unidades de alquiler de calidad alta y clase A en las ciudades más grandes de EE. UU. La mayoría de estos bienes se han dirigido a profesionales con un alto nivel de ingresos, y están situados en grandes edificios del centro o en vecindarios urbanos. Hoy en día, poco menos de la mitad de todas las personas en viviendas de alquiler residen en las principales ciudades, el centro neurálgico de las zonas metropolitanas.11 Estas zonas tienden a ser las más costosas y su población suele estar compuesta por jóvenes y profesionales solteros, aunque muchos de los milenials que han elegido alquilar pagan más por un estilo de vida que obedece al lema "vive, trabaja, disfruta", de modo que eligen una ubicación de alquiler donde puedan acceder fácilmente a restaurantes, actividades culturales y de entretenimiento y al trabajo.

El auge en popularidad del Cinturón del Sol. Las ciudades relativamente más baratas del Cinturón del Sol tienen una gran tasa de migración interna tanto de milenials como de adultos mayores. Estas zonas tienden a tener viviendas de alquiler de mediana y baja altura. En el futuro, gran parte del crecimiento de viviendas se producirá en el sur y el oeste.12 Otras zonas, como Austin, Dallas, Atlanta, Denver y Florida del Sur están experimentando un crecimiento del empleo y de la población superior a la media.

Aumento de los alquileres unifamiliares Menos de un tercio de las personas que viven en alquiler residen en casas independientes y unifamiliares. Sin embargo, este segmento ha registrado un crecimiento considerable (4 millones desde 2006).13 Recientemente, el crecimiento de las viviendas de la periferia ha repuntado, haciendo realidad el sueño de un mayor espacio habitable, mejores colegios y un entorno mejor para los milenials.

En algunos mercados, estos segmentos de hogares multifamiliares presentan una oportunidad muy interesante:

Clase A en las ciudades más grandes y más caras. Con el alto precio de las viviendas en las ciudades más grandes y caras, hay una oportunidad continua de promover e invertir en alquileres de clase A en estos mercados. Es probable que la actual crisis de ahorros de los jóvenes adultos propicie un elevado flujo de demanda para las viviendas de alquiler de nivel básico en estas urbes.

Construcción de apartamentos en el centro de las ciudades, periferia principal y ciudades colindantes. Con el envejecimiento de más milenials, prevemos una migración a la periferia principal y las ciudades colindantes, así como un incremento de la demanda de apartamentos en el centro de las ciudades pequeñas, más allá de los límites de las metrópolis más pobladas de los EE. UU.

Apartamentos de clase B bien localizados y renovados se convierten en clase A. Las propiedades de clase B de los submercados fuertes y los vecindarios con una trayectoria de expansión son claves para el nuevo desarrollo. Aún existe una gran cantidad de bienes antiguos en los centros urbanos y la periferia principal que necesitan renovarse.

Mejorar los bienes de medio y bajo coste. La inmensa mayoría de las propiedades alquiladas están ocupadas por familias con un nivel de ingresos medio-bajo. A diferencia del mercado más exclusivo, la oferta de alquiler asequible no ha seguido el ritmo de la demanda. Actualmente nos encontramos ante una escasez de oferta que ha contribuido al incremento de los precios. La menor disponibilidad de alquileres de bajo coste ha obligado a millones de familias con un nivel medio-bajo de ingresos a destinar un porcentaje desmesurado de sus ingresos en la vivienda. Esta circunstancia representa una gran oportunidad para dotar a las zonas con alta densidad de población con viviendas de alquiler de mejor calidad por un precio moderado.

Perspectiva de inversión

En el contexto socioeconómico actual de los EE. UU., hay un creciente interés en los alquileres de alta calidad en todas las horquillas de precios y todas las regiones. La composición de la vivienda de alquiler consta de un amplio compendio de categorías que solicitarán bienes muy diferentes. Los hijos del Baby Boom, los milenials y la generación Z tendrán unos requisitos de vivienda muy parecidos; las principales diferencias serán básicamente de tipo regional y las relacionadas con la proximidad a los distritos de negocios centrales (CBD, por sus siglas en inglés). Es probable que las viviendas multifamiliares sean las que más prosperen en los mercados y submercados donde las viviendas en venta tienen precios prohibitivos. 

Clarion Partners recomienda una estrategia de inversión que se centre principalmente en viviendas multifamiliares gestionadas por profesionales, de gran calidad y tanto dentro como cerca de las zonas metropolitanas más caras de los EE. UU. Mientras que la demanda de alquileres se mantenga sólida, se prevé que los enfoques "build-to-core" y de valor añadido sean atractivos, especialmente en las metrópolis y los submercados con mayor crecimiento y más costosos. Nuestra opinión es que continúa existiendo una gran oportunidad para mejorar la calidad de la reserva de viviendas de alquiler del país, así como para crear comunidades más dinámicas y mixtas. El sueño americano de comprar una casa puede resultar todo un desafío para muchos jóvenes y hogares con ingresos medios en las zonas urbanas. Los crecientes grupos de población de alquiler (tanto los arrendatarios por necesidad como por elección) deberían conformar una base de inquilinos estable durante muchos años.

La inversión inmobiliaria entraña riesgos significativos y solo es apta para inversores específicos como parte de una estrategia de inversión diversificada y para inversores capaces de asumir una pérdida total de la inversión.

Notas al pie:
1U.S. Census Bureau (Oficina del Censo de los Estados Unidos). 3T 2018.
2 John Burns Real Estate Consulting. Demographic Strategies for Real Estate. 2016. Nota: Basado en 2016 hasta 2025.
3 JCHS. Nearly Half of American Renters Are Cost Burdened. Diciembre de 2017. Nota: Datos a fecha de finales de 2016.
4 Ibíd.
5 Pew Research Center. Led by Baby Boomers, Divorce Rates Climb for America’s 50+ Population. Marzo de 2017.
Índice S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price. CBRE-EA. 2T 2018.
7 National Association of Realtors (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios). 2T 2018.
8U.S. Census Bureau (Oficina del Censo de los Estados Unidos). 2T 2018.
9U.S. Census Bureau (Oficina del Censo de los Estados Unidos). Jobs, Marriage and Kids Come Later in Life. Agosto de 2017.
10 CBRE-EA. 2T 2018
11 JCHS. Nearly Half of American Renters Are Cost Burdened. Diciembre de 2017. Nota: Datos a fecha de finales de 2016.
12 John Burns Real Estate Consulting. Estrategias demográficas para el sector inmobiliario. 2016. Nota: Basado en 2016 hasta 2025.
13 Ibíd.

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