Perspectivas de inversión

El auge de los almacenes en EE. UU.

Inmobiliaria comercial

Tim Wang, Julia Laumont y Pedro Niño
30 enero 2019
El aumento del consumo y la expansión del sector logístico están incrementando la demanda de almacenes industriales.

El sector logístico: Una fuerza en expansión en la economía estadounidense

El sector logístico de EE. UU. es una fuerza en expansión en la economía nacional que está impulsando una espectacular demanda de almacenes industriales. Los principales motores de la cadena de suministro (el gasto de consumo en tiendas y online, el comercio, los inventarios de las empresas y la producción industrial) están es sus niveles máximos. Además, el empleo en el ámbito logístico, cuantificado por los empleos en las áreas de transporte y almacén, se ha convertido en un sector más grande y con un rápido crecimiento. Los indicadores fundamentales del sector inmobiliario comercial industrial son más potentes que nunca.

La tasa de desocupación está en sus mínimos históricos, apenas superior al 4 %, mientras que el crecimiento de los alquileres anuales efectivos oscila entre el 3,5 % y el 6 % de 2014 a 2018, muy por encima de la mayor media principal del sector. Las asignaciones de inversores institucionales al sector han aumentado y continuarán haciéndolo en los próximos años. La perspectiva de inversión es prometedora, si tenemos en consideración la brillante rentabilidad total del índice NCREIF Property Index (NPI) en los últimos años (Figura 1).

FIGURA 1: El sector industrial registró un mejor rendimiento en este ciclo
Fuente: NCREIF, Clarion Partners Investment Research, 3T 2018. El índice NCREIF Property Index (NPI) ofrece rentabilidad para valores inmobiliarios de grado institucional en fideicomiso en los EE. UU. La rentabilidad histórica no constituye una indicación de los resultados futuros. No es posible gestionar los índices ni están disponibles para inversión directa. El rendimiento del índice no incluye comisiones ni gastos de venta. Esta información se ofrece exclusivamente como referencia y no refleja el rendimiento de la inversión real.

Impulsores de la demanda nacional: Todos están en máximos históricos

En el décimo año de la expansión económica estadounidense, la política a favor del crecimiento, un potente mercado laboral y un sector inmobiliario sano han beneficiado la mayoría de los parámetros de la demanda en el sector industrial. Los bienes totales, que pueden cuantificarse por el importe en dólares, el volumen de toneladas o las unidades equivalentes a veinte pies (TEU), han aumentado en prácticamente todos los principales centros de distribución de EE. UU.

Al mismo tiempo, también están aumentando diversas medidas de actividad de tránsito, como los transportes comerciales por aire, los buques de carga, trenes intermodales y tráfico de camiones. Los principales indicadores de la cadena de suministro también están manteniendo un impulso positivo y han alcanzado nuevos máximos en 2018 (Figura 2).

FIGURA 2: Indicadores seleccionados de la cadena de suministro de EE. UU. (2000-2018)
Fuente: Moody’s Analytics, Clarion Partners Investment Research, 3T 2018. La rentabilidad histórica no constituye una indicación de los resultados futuros. No es posible gestionar los índices ni están disponibles para inversión directa. El rendimiento del índice no incluye comisiones ni gastos de venta. Esta información se ofrece exclusivamente como referencia y no refleja el rendimiento de la inversión real.

Gasto de consumo (en tiendas y online). El gasto de consumo, principal motor de la economía estadounidense, ha experimentado un fuerte crecimiento a un ritmo muy superior a la media a largo plazo. Las ventas totales del comercio minorista están actualmente un 35 % por encima del umbral máximo anterior alcanzado en 2007.1El comercio electrónico, en particular, registra actualmente casi el 12 % de las principales ventas de comercio minorista, y su ritmo de crecimiento anual se ha situado entre el 15-20 % en los últimos años.2 A su vez, los milenials se hacen mayores y se aproximan a sus años de mayor gasto, y el crecimiento acelerado de los salarios debería incrementar el poder adquisitivo en el futuro.

Comercio estadounidense. El comercio estadounidense goza de muy buena salud, tanto en importaciones como exportaciones, con los principales motores de la demanda de los almacenes en EE. UU. registrando nuevos máximos. Las investigaciones concluyen que un aumento del dólar en las importaciones consume hasta el triple de espacio en almacenes conforme se registra el aumento del dólar en las exportaciones, debido al reembalaje en diversos puntos y al almacenamiento de bienes entrantes.3 A su vez, la producción local de bienes o la regionalización de la fabricación están al alza dado el reciente aumento de los costes de tránsito y mano de obra a nivel global. Observamos cómo cada vez son más las empresas que buscan nuevas instalaciones más cerca de sus clientes para eliminar los altos costes del transporte en camión y aprovechar la mano de obra disponible.4

Inventarios de las empresas. El gasto corporativo ha experimentado un gran impulso con las recientes reformas fiscales y el aumento general de la demanda. El reabastecimiento de los inventarios, supervisado por fabricantes, minoristas y comerciantes mayoristas, ha registrado un repunte relacionado con la reciente recuperación del crecimiento del producto interior bruto (PIB). Los nuevos pedidos y existencias de bienes duraderos, como automóviles, aviones, maquinaria y productos energéticos, se han mantenido sólidos. Los productos de fabricación nacional aún representan alrededor del 12 % de las cifras económicas de EE. UU.5 La producción industrial también ha alcanzado máximos históricos en 2018, impulsada por las ganancias en la producción industrial y energética.

Todos estos factores han llevado al empleo en el ámbito logístico a niveles que no se registraban desde los noventa. Actualmente, la contratación en el sector está contribuyendo más al crecimiento del empleo en EE. UU. y constituye una cuota creciente de la mano de obra total. Un nuevo empleo de cada cinco está relacionado con el sector del comercio, transporte y servicios públicos6

Indicadores fundamentales del sector inmobiliario industrial

Las existencias de almacenes en EE. UU. han aumentado alrededor de un 75 % respecto a las últimas tres décadas. En todo el país, las propiedades industriales ocupan a día de hoy un total de 1300 millones de metros cuadrados repartidos en aproximadamente 258 000 propiedades.7 Las propiedades de clase A representan alrededor del 14 % del total. En la actualidad, los mercados industriales más activos y de mayores dimensiones son Los Ángeles/Área Metropolitana de Riverside-San Bernardino-Ontario, Chicago, Nueva York/Nueva Jersey, Dallas/Forth Norh y Atlanta.

Los almacenes se suelen denominar almacenes "de carga ligera" (50 000-399 999 pies cuadrados o 4600-37 160 m2 aprox.) o "de carga voluminosa" (más de 400 000 pies cuadrados o 37 161 m2). Más del 80 % de las propiedades de almacenes tienen superficies inferiores a los 400 000 pies cuadrados o 37 160 m2 (Figura 3). Mientras abundan los edificios pequeños, el metro cuadrado medio ha continuado aumentando (situado actualmente en 17 000 m2 aprox.)8Y lo más importante: la mayoría de las instalaciones existentes están bastante obsoletas, con casi el 50 % de las construcciones anteriores a 1980 (Figura 4).

FIGURA 3: Existencias totales por tamaño (m2)
Fuente: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, 3T 2018.
FIGURA 4: Existencias totales por antigüedad
Fuente: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, 3T 2018.

A nivel nacional, la tasa de desocupación de los almacenes situada sobre el 4 % está cerca de su mínimo histórico, más de 300 puntos básicos por debajo de la media a largo plazo del 7,4 %. A su vez, los alquileres efectivos están en sus máximos históricos (Figura 5). La nueva demanda (absorción neta) ha sobrepasado el crecimiento de la demanda (construcciones finalizadas) durante nueve años consecutivos (2010-2018). El crecimiento de los alquileres efectivos en EE. UU. estaba situado por encima del 5 % en 2016 y 2017, y superaba el 4 % en 2014 y 2015.

En cuanto a la demanda de arrendamiento por sectores, se han registrado los índices más altos en la logística de terceros, comercio electrónico, alimentación y bebidas, fabricación y procesado y materiales de construcción.9 Se prevé que el mercado de logística de terceros de EE. UU. crezca rápidamente mientras la próxima generación de la cadena de suministro mejora la distribución e impulsa la eficiencia.

FIGURA 5: Alquileres disponibles y efectivos (2014-2018)
Fuente: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, 3T 2018. Esta información se ofrece exclusivamente como referencia y no refleja el rendimiento de la inversión real.

Principales consideraciones

Comercio electrónico. En 2017, las ventas del comercio electrónico se situaron en un total de 450 mil millones de dólares y representaron el 12 % del total de ventas principales del comercio minorista. Amazon continúa siendo con diferencia la mayor empresa de comercio electrónico, captando casi el 24 % de las ventas online registradas de forma pública y privada.10 eBay, Apple, Walmart, The Home Depot, Wayfair, Best Buy, Costco, Macy’s y QVC también registran buenas cifras, si bien su cuota es bastante más reducida.11

Para el año 2030, se prevé que el total de ventas online crezca hasta alcanzar casi el billón de dólares, es decir, casi el 32 % del total de ventas minoristas (Figura 6).12 Un pedido corriente de comercio electrónico puede necesitar el triple de espacio de almacén que una transacción de comercio minorista tradicional. Por cada mil millones de dólares en ventas nuevas de comercio electrónico correspondientes a más de 116 000 metros cuadros de demanda de almacenes nuevos, se prevé que, en los próximos cinco años y solo para el comercio electrónico, se necesiten más de 22 millones de m2 nuevos (2019-2023).13

FIGURA 6: El comercio electrónico como % del total de ventas del comercio minorista
Fuente: U.S. Census (Censo de los Estados Unidos), A.T. Kearney, Clarion Partners Investment Research, 2018.14 La rentabilidad histórica no constituye una indicación de los resultados futuros. Esta información se ofrece exclusivamente como referencia y no refleja el rendimiento de la inversión real.

Automatización y eficiencia. La tecnología emergente está transformando cada aspecto de la nueva generación de almacenes y optimizando la eficiencia logística. Se están poniendo en marcha grandes cambios en los requisitos de los edificios, ya que muchas de las instalaciones existentes no cuentan con los equipos necesarios para satisfacer las nuevas demandas de distribución electrónica y nuevas tecnologías. El rápido crecimiento de la automatización, que probablemente reduzca de forma considerable los gastos de gestión de inventarios, principalmente en términos de mano de obra y tránsito, tiene el potencial de mejorar los márgenes de beneficios de las operaciones logísticas.

Los principales costes del sector están derivados de la mano de obra, tanto en la producción como en el transporte.15 La compra o alquiler de propiedades comerciales representa un porcentaje inferior de los costes de negocio generales.16

  • Impacto laboral. Actualmente, el acceso a la mano de obra es el factor clave a la hora de elegir unas instalaciones. En el futuro, los robots y la inteligencia artificial se integrarán con más frecuencia en las operaciones, lo que debería optimizar la velocidad y reducir los costes. Cada vez más almacenes contarán con sistemas de recogida automática, seguimiento en tiempo real, un sofisticado código de barras y unas infraestructuras totalmente conectadas.17 En el futuro, la proximidad de grandes mercados laborales puede ser menos determinante gracias al mayor uso de la robótica.
  • Impacto en el tránsito. Muchas empresas también están fortaleciendo las conexiones de la cadena de suministros a operaciones de planta existentes mediante inversiones en varios servicios logísticos de transporte nuevos, como vehículos autónomos y drones. Los plazos de entrega rápidos tienden a estimular el aumento de los pedidos.18 Las principales empresas de logísticas para terceros y transportistas (UPS y FedEX) se están enfrentando a serias dificultades relacionadas con los condicionantes de espacio, flotas, y mano de obra, que deberían mejorarse con medidas innovadoras.

Cambios en las existencias y en las dinámicas de alquiler. Se ha producido un cambio en el paradigma que está desdibujando las líneas entre los sectores del comercio minorista y el industrial. Hasta ahora, el sector del comercio minorista venía impulsando el alquiler de más larga duración en todos los tipos de propiedades, lo que suponía unos ingresos estables para los inversores. Sin embargo, conforme a la nueva y reciente actividad en los alquileres, la media de duración de los alquileres en el sector industrial se ha incrementado casi en un 50 % respecto a los últimos cinco años.19 Gracias al mayor número de existencias acumuladas en los almacenes (en lugar de en las tiendas), se ha mejorado la ocupación futura del sector, así como la perspectiva de liquidez.20

Volumen y tránsito de mercancías. La mayoría de los centros logísticos han registrado un volumen general de mercancías más elevado, que normalmente se traduce en un aumento de la demanda de espacio físico. El tímido crecimiento del comercio global podría ser el resultado de una producción más localizada a nivel mundial, que podría acelerarse con las tecnologías emergentes de impresión en 3D. Además, es probable que un mayor uso de los drones y vehículos autónomos acelere la velocidad de los envíos en un futuro. Los productos especializados y los envíos personales rápidos podrían impulsar la demanda del transporte aéreo y, en consecuencia, de los centros de distribución aeroportuarios.

Política comercial. Los recientes aranceles de importación tienen como objetivo final impulsar la producción nacional. No obstante, estas reformas podrían incrementar el coste de algunos bienes, aumentar los precios al consumo y ralentizar el crecimiento económico. Los aranceles comerciales en curso podrían, a largo plazo, incrementar la contratación fronteriza o nacional, en función de los costes de entrada, la productividad y la eficiencia del transporte. En última instancia, los almacenes de EE. UU. se utilizan para el consumo nacional. La preferencia de la ubicación de los almacenes puede variar, pero la demanda general de espacio de distribución debería continuar creciendo al ritmo del gasto en comercio minorista.

Oportunidades de inversión: En proceso y emergentes

La oferta de almacenes disponibles en EE. UU. es la más reducida en dos décadas, principalmente debido a la combinación de fuerzas de un ciclo económico ampliado, el auge del comercio electrónico y un nuevo suministro gestionable. Se espera que continúe la fuerte demanda entre los minoristas, las empresas de logística para terceros y los fabricantes en los centros de distribución nacionales, regionales y locales. En un entorno cada vez más complejo, surge una cantidad ingente de nuevas oportunidades de inversión, tanto en el desarrollo de nuevas instalaciones como en la renovación de los bienes existentes. Las instalaciones de clase A de "carga ligera" y de "carga voluminosa" están registrando niveles máximos de demanda por arrendatarios de los centros de distribución tanto del interior como de la costa.

El sector ofrece oportunidades muy atractivas y diversas que están en proceso o ya viendo la luz:

En proceso
  • Áreas Estadísticas Metropolitanas de Estados Unidos (AEM) con mayor población y crecimiento más rápido. En los próximos años, continuará aumentando la demanda de almacenes tradicionales en la periferia de las grandes metrópolis estadounidenses, a la par que deberían crecer las regiones con el índice de crecimiento más rápido de la población, actualmente situadas en su mayoría en el sur, sureste y suroeste. En los últimos cinco años, el crecimiento de los alquileres se ha disparado en Oakland, Riverside, Nueva York, San Francisco, Fort Worth, Orange County, Atlanta, Seattle, Las Vegas, Allentown y West Palm Beach.21
  • Interior más económico con buen acceso a la costa. Aun cuando se acelera el modelo local, los desorbitados precios de la costa y la escasez de terrenos costeros deberían impulsar una demanda estable en los mayores centros del interior, especialmente para los grandes almacenes. Estos centros incluyen la región sur y central de Pensilvania, Las Vegas, el Valle Central de California, Atlanta, Dallas-Fort Worth, Indianápolis y Chicago.
  • El "último kilómetro". Las ventas minoristas online han transformado las expectativas del consumidor y han revolucionado la forma en que las empresas transportan las mercancías desde sus instalaciones hasta el consumidor. Ahora, la optimización de la velocidad y la minimización de los costes son más importantes que nunca. La logística de origen local, conocida como "el último kilómetro", ha impulsado la mayoría de las recientes renovaciones de los almacenes y la actividad de los alquileres, tanto dentro como en los alrededores de las áreas estadísticas metropolitanas (AEM).22 Hoy en día, los almacenes locales y regionales, así como los centros de distribución, están más extendidos, con el modelo de envío en el mismo día o al día siguiente establecido como la nueva norma.23 Amazon Prime es quien domina la partida en este servicio.
  • Ciudades del interior. A fin de ajustarse al ritmo actual, muchos de los principales minoristas han aplicado avanzadas estrategias de envío de último kilómetro diseñadas para agilizar la logística. Los almacenes verticales en ubicaciones urbanas en el corazón de las zonas con mayor densidad de población, incluso en los mercados inmobiliarios más caros del país, están ahora en pleno auge. Los almacenes multiestante pueden tener sentido debido a la falta de terrenos disponibles, alquileres justificables y accesibilidad a las zonas con población densa. Uno de los mayores almacenes de este tipo se encuentra ahora en Brooklyn, Nueva York.24 La división en zonas locales de las ciudades tendrá un impacto en el crecimiento de estos bienes urbanos de tamaño más pequeño.
  • Existencias obsoletas funcionales. Más del 75 % de las existencias se construyeron antes del 2000, antes del auge del comercio electrónico, una modalidad de negocio que ha transformado la demanda estructural para muchos centros de distribución. Las alturas libres, por ejemplo, están aumentando. Hoy en día, la altura libre de los edificios oscila entre los 11-12 metros, superando los 7-8 metros de los 90.25 En los próximos años, se prevé que aumente la tasa de obsolescencia funcional. A partir de la vida útil media de un almacén de 50 años, aproximadamente el 10 % (más de 43 millones de m2) de las existencias actuales superarán el umbral medio de vida útil en los próximos cinco años. Actualmente, el norte de Nueva Jersey, Pittsburgh, Boston y Filadelfia, todas ellas cerca de grandes núcleos de población, registran una media de antigüedad ponderada de 45 a 60 años.26
Emergentes
  • De los puertos costeros del oeste al este. Hasta hace poco tiempo, la Costa Oeste ha captado un mayor volumen de contenedores con carga en TEU que la Costa Este. Sin embargo, en los últimos tiempos, la cuota de mercado de ambas costas se ha equilibrado en el 46 %, con la mayoría de estadounidenses residiendo en la Costa Este y un tráfico marítimo más frecuente desde los canales de Panamá y Suez.27 La mayoría de los puertos de la Costa Este están listos para barcos Panamax, esto es, son capaces de albergar navíos más grandes. El volumen en TEU ha crecido con mayor rapidez en los puertos de Nueva York/Nueva Jersey, Norfolk, Savannah y Charleston, a pesar de los que puertos interiores más económicos pueden haberse beneficiado más, basándose en los volúmenes generales de acumulación en almacenes.
  • Almacenes especiales (p. ej., comercio electrónico de alimentación y farmacia). Esta es una nueva área de crecimiento que acaba de comenzar su andadura. Un porcentaje creciente de las ventas de alimentación y farmacia se realiza de forma online. Se prevé que las ventas de alimentación online, ahora por debajo del 5 % de las ventas totales en alimentación, capten el 20 % del total de ventas en alimentación para el 2025.28

Conclusiones

El extraordinario rendimiento del sector industrial ha atraído más capital institucional, a pesar de que muchos inversores continúan con una asignación inferior. Los nuevos modelos de logística requeridos para el mundo del consumidor multicanal continuarán liderando las grandes transformaciones del panorama industrial actual. Un espacio ineficiente puede tener serias implicaciones en el coste de desarrollo de una operación. Clarion Partners cree que estamos en las fases iniciales de la modernización del sector logístico, en respuesta a la rápida expansión del comercio electrónico. En los próximos cinco años, anticipamos cuatro tendencias principales que remodelarán la logística e impulsarán la evolución del almacenamiento: inflación del coste de mano de obra (tanto de transporte como de almacenamiento), automatización, crecimiento de las ventas online y dominio de Amazon.

El futuro presenta una oportunidad interesante para los almacenes propiciada por una disponibilidad a la baja de terrenos privilegiados y las estimaciones de mayor productividad fruto del uso de la tecnología avanzada. La mayoría de los compradores mantienen una actitud alcista y están dispuestos a comprar a precios máximos y tipos bajos. Recomendamos aumentar las posiciones en mercados estratégicos con escasez de suministros para un crecimiento del alquiler a largo plazo por encima de la media y un potencial de apreciación. Nuestra perspectiva para el sector industrial se mantiene prometedora, y esperamos que los excelentes resultados del sector continúen.


Este documento no constituye ningún asesoramiento de inversión. Toda la información ha sido elaborada por Clarion Partners u obtenida de fuentes que Clarion Partners considera fiables. Este material no constituye ninguna oferta de venta ni petición de compra para ningún título.

La inversión inmobiliaria entraña riesgos significativos y solo es apta para inversores específicos como parte de una estrategia de inversión diversificada y para inversores capaces de asumir una pérdida total de la inversión.

Cualquier información, declaración u opinión expresadas en este documento son de carácter general, no están dirigidas ni basadas en la situación o necesidades financieras de ningún inversor en particular y no constituyen ni deberían considerarse asesoramiento para la inversión, previsión de hechos futuros, garantía de resultados futuros ni recomendación relativa a ningún valor, estrategia de inversión ni tipo de cuenta de jubilación en particular. Los inversores que deseen recibir asesoramiento financiero relacionado con la recomendación de invertir en cualquier valor o estrategia de inversión, deberían consultar con su asesor financiero profesional.

Notas al pie:

1 Moody’s Analytics. 4T 2018. Nota: Basado en los datos de octubre.
2U.S. Census (Censo de los EE. UU.), Clarion Partners Investment Research. 3T 2018. Nota: Tasa de crecimiento del comercio electrónico basada en los últimos 5-10 años.
3 CBRE. What Trade Barriers Might Mean for U.S. Warehouse Demand. Enero de 2017.
4 WSJ. More Factories Crop Up Closer to Customers. Noviembre de 2018.
5 U.S. Bureau of Economic Analysis (Oficina de Análisis Económico de los Estados Unidos). 3T 2018.
6 WSJ. Logistics Hiring Contributes 10% of October U.S. Job Growth November 2018. Noviembre de 2018.
7 CBRE-EA. 3T 2018. Nota: Los datos excluyen Allentown, Honolulu, Memphis, Pittsburgh, Raleigh, Toledo y Vallejo.
8 Ibíd. Nota: Tamaño medio del almacén ponderado por el total de edificios y el metro cuadrado de cada rango de tamaños de edificios.
9 CBRE. 2018.
10 e-Marketer Retail. 2018.
11 Ibíd.
12U.S. Census (Censo de los Estados Unidos), A.T. Kearney. The Future of Shopping Centers. 2018.
13 CBRE. 2018.
14U.S. Census (Censo de los Estados Unidos), A.T. Kearney. The Future of Shopping Centers. 2018. Nota: Se prevé que el comercio electrónico crezca a una TCAC del 10,5 % (2015-2030) frente a una TCAC del 15 % (2005-2010) y del 12 % (2005-P2020). Se prevé que el comercio minorista crezca a una TCAC del 3 % (2016-2030) frente a un crecimiento del 3,3 % (2015-2016) y del 4,6 % (2014-2015).
15 CBRE. 2018.
16 Ibíd.
17 Jones Lang LaSalle. 2018.
18 WSJ. More Factories Crop Up Closer to Customers. Noviembre de 2018.
19 Basado en la actividad reciente de alquileres de las inversiones industriales de Clarion Partners.
20 CBRE-EA. 3T 2018.
21 Ibíd.
22 ULI, IMS Worldwide, Inc., NAIOP, CBRE-EA, MPVWL, Clarion Partners Investment Research, 3T 2018.
23 http://www.globeconfreight.com/blog/understanding-role-last-miledistribution-warehousing/.
24 https://www.bisnow.com/seattle/news/industrial/instant gratification-millennials-expectations-drive-demand-for-industrialwarehouse-real-estate-91951.
25 Ibíd.
26 CBRE-EA. 3T 2018.
27 Asociación de Comerciantes del Pacífico, Clarion Partners Investment Research. 3T 2018.
28 Coresight. 2T 2018. Forbes. Online Grocery Sales to Reach $100 Billion In 2025; Amazon Is Current and Future Leader. Enero de 2018.

  • Todas las inversiones conllevan riesgo, incluida la posible pérdida del capital.

    El valor de las inversiones y los ingresos que de ellas se derivan pueden incrementarse o disminuir, y los inversores podrían no recuperar los importes invertidos inicialmente; dicho valor podría verse afectado por las variaciones de los tipos de interés, los tipos de cambio, las condiciones generales del mercado, acontecimientos de orden político, social y económico y otros factores variables. La inversión conlleva riesgos, incluyendo, entre otros, posibles retrasos en los pagos y lucro cesante o pérdida de capital. Ni Legg Mason ni ninguna de sus filiales garantiza ninguna tasa de rentabilidad ni la devolución del capital invertido.

    Los valores de renta variable están expuestos a fluctuaciones de los precios y la posible pérdida del capital. Los valores de renta fija conllevan riesgos de tipos de interés, de crédito, de inflación y de reinversión, así como la posible pérdida del capital. Cuando los tipos de interés suben, el valor de los títulos de renta fija disminuye.

    Las inversiones internacionales están expuestas a riesgos especiales, como las fluctuaciones de divisas e incertidumbres de tipo social, económico y político, que podrían incrementar la volatilidad. Estos riesgos son mayores en los mercados emergentes.

    Las materias primas y las divisas presentan un riesgo más elevado que incluye el riesgo de mercado, político, normativo y el asociado a fenómenos naturales, y podría no ser adecuado para todos los inversores.

    La rentabilidad histórica no constituye una garantía de resultados futuros.

    Debe tenerse en cuenta que los inversores no pueden invertir directamente en un índice.

    Las rentabilidades de un índice no gestionado no reflejan comisiones, gastos ni comisiones de venta.

    Información importante:

    Las opiniones y puntos de vista expresados aquí no deben considerarse una previsión o pronóstico de rentabilidad o acontecimientos futuros reales, ni una garantía de resultados futuros ni recomendación ni asesoramiento. Las afirmaciones realizadas en el presente material no pretenden ser recomendaciones de compra o venta de ningún valor. Las declaraciones a futuro están sujetas a incertidumbres que podrían provocar acontecimientos reales y resultados que difieran significativamente de las expectativas expresadas. Esta información ha sido elaborada a partir de fuentes que se consideran fiables, pero no puede garantizarse la exactitud ni la exhaustividad de la información. La información y las opiniones expresadas por Legg Mason o sus filiales son vigentes a la fecha indicada, pueden variar sin previo aviso y no tienen en cuenta los objetivos de inversión, la situación financiera o las necesidades particulares de inversores específicos.

    La información incluida en el presente material tiene carácter exclusivo y confidencial, y únicamente puede ser utilizada por el destinatario previsto. Ni Legg Mason ni sus filiales ni ninguno de los directivos o empleados de Legg Mason asumen responsabilidad alguna de ningún tipo por las pérdidas resultantes del uso del presente material o sus contenidos. Queda prohibida la reproducción, distribución o publicación del presente material sin el consentimiento previo por escrito de Legg Mason. La distribución de este material puede estar restringida en algunas jurisdicciones. Las personas que entren en posesión de este material deben obtener asesoramiento sobre los detalles de dichas restricciones (de haberlas) y cumplir con ellas.

    El presente material ha sido elaborado por un asesor o entidad afiliados a una entidad que se indica abajo por propiedad o control comunes de Legg Mason, Inc. A no ser que se indique lo contrario, «S» (símbolo del dólar) o «dólares» se refiere a dólares estadounidenses.

    Este material está destinado exclusivamente para su distribución a aquellos países y destinatarios indicados.

    Todos los inversores en Reino Unido, clientes profesionales y contrapartes admisibles en países de la UE y el EEE excepto Reino Unido e Inversores cualificados en Suiza:

    En Europa (excepto Reino Unido y Suiza) este documento se emite por parte de Legg Mason Investments (Ireland) Limited, con domicilio social en Floor 6, Building Three, Number One, 126 Pembroke Road, Ballsbridge, Dublín 4, DO4 EP27 Registrada en Irlanda, N.º de Sociedad 271887. Autorizada y regulada por el Banco Central de Irlanda.

    En el Reino Unido, publicado y aprobado por Legg Mason Investments (Europe) Limited, con domicilio social sitio en 201 Bishopsgate, Londres, EC2M 3AB. Inscrita en Inglaterra y Gales con el n.º de sociedad 1732037. Autorizada y regulada por la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido (Financial Conduct Authority, FCA).

    En Suiza, publicado y aprobado por Legg Mason Investments Switzerland) GmbH, autorizada por la Autoridad de Supervisión del Mercado Financiero de Suiza (FINMA). Inversores en Suiza: el representante en Suiza es FIRST INDEPENDENT FUND SERVICES LTD., Klausstrasse 33, 8008 Zurich, Suiza y el agente pagador en Suiza es NPB Neue Privat Bank AG, Limmatquai 1, 8024 Zurich, Suiza. Las copias de los Artículos de Asociación, el Folleto, los documentos de Información para el Inversor Clave y los informes anuales y semestrales de la Compañía se pueden obtener de forma gratuita del representante en Suiza.

    Todos los inversores en Hong Kong y Singapur:

    Este material ha sido proporcionado por Legg Mason Asset Management Hong Kong Limited en Hong Kong y Legg Mason Asset Management Singapore Pte. Limited (Número de registro (UEN): 200007942R) en Singapur.

    El material no ha sido revisado por ningún organismo regulador en Hong Kong o Singapur.

    Todos los inversores en la República Popular China («RPC»):

    Este material ha sido proporcionado por Legg Mason Asset Management Hong Kong Limited a los destinatarios previstos en la RPC. El contenido del presente documento va destinado únicamente a la prensa o a inversores de la RPC que invierten en el Producto QDII ofertado por el banco comercial de la RPC con arreglo al reglamento de la Comisión Reguladora Bancaria de China. Los inversores deben leer el documento de oferta antes de realizar cualquier suscripción. En caso necesario, obtenga asesoramiento de bancos comerciales y/u otros asesores profesionales de la RPC. Debe tenerse en cuenta que Legg Mason y sus filiales son Gestoras exclusivamente de los fondos extraterritoriales (offshore) en los que invierten los Productos QDII. Legg Mason y sus filiales no están autorizadas por ningún organismo regulador para llevar a cabo actividades empresariales o de inversión en China.

    Este material no ha sido revisado por ningún organismo regulador en la RPC.

    Distribuidores e inversores existentes en Corea y Distribuidores en Taiwán:

    Este material ha sido proporcionado por Legg Mason Asset Management Hong Kong Limited a destinatarios admisibles en Corea y por Legg Mason Investments (Taiwan) Limited (Número de registro: (98) Jin Guan Tou Gu Xin Zi Di 001. Dirección: Suite E, 55F, Taipei 101 Tower, 7, Xin Yi Road, Section 5, Taipéi 110, Taiwán, República de China. Tel.: (886) 2-8722 1666) en Taiwán. Legg Mason Investments (Taiwan) Limited opera y gestiona su negocio de forma independiente.

    Este material no ha sido revisado por ningún organismo regulador en Corea ni Taiwán.

    Todos los inversores en América:

    Este material ha sido proporcionado por Legg Mason Investor Services LLC, un agente intermediario registrado en EE. UU., que incluye Legg Mason Americas International. Legg Mason Investor Services, LLC, miembro de la FINRA/SIPC, y todas las entidades mencionadas son filiales de Legg Mason, Inc.

    Todos los inversores en Australia:

    Este material ha sido emitido por Legg Mason Asset Management Australia Limited (ABN 76 004 835 839, AFSL 204827) («Legg Mason»). El contenido es propio y confidencial y está previsto para el uso exclusivo de Legg Mason y los clientes o posibles clientes a quienes ha sido entregado. Queda prohibida su reproducción o distribución a ninguna otra persona, excepto los asesores profesionales del cliente.

    © 2018 Legg Mason Investor Services, LLC, miembro de la FINRA, SIPC. Legg Mason Investor Services, LLC es una filial de Legg Mason, Inc.