Immobilien

Der Gesundheitsimmobilien-Boom

Von Tim Wang and Julia Laumont
30 September, 2018
Die sich schnell wandelnde Gesundheitsbranche hat einen wesentlichen Einfluss auf Gewerbeimmobilien.

Gesundheitswesen: Ein Schwergewicht der US-Wirtschaft

2018 wurde der Gesundheitssektor zum größten Arbeitgeber der USA, der jetzt ca. 12 % aller Erwerbstätigen beschäftigt. Das ist weitgehend auf die Demografie der Bevölkerung zurückzuführen.1 Die Millennials sind die größte Generation aller Zeiten, und über ein Drittel der Amerikaner sind jetzt über 50. Die Gesundheitsausgaben betragen ca. 20 % des jährlichen Bruttoinlandsprodukts (BIP) der USA, und sie stellen die am schnellsten wachsende Kategorie (Abbildung 1). Den Prognosen zufolge dürften die Gesundheitsausgaben während des nächsten Jahrzehnts um jährlich 5,5 % wachsen.2

ABBILDUNG 1: Prognostizierte US-Gesundheitsausgaben als prozentualer Anteil am BIP

Quelle: Statista und Centers for Medicare & Medicaid Services, Q3 2018. Congressional Budget Office, Q3 2017

Die Zunahme des Modells der ambulanten Versorgung und die Dezentralisierung der Krankenhäuser

Das Gesundheitswesen hat sich weiter in Richtung eines stärker dezentralisierten Modells und weg von der stationären Behandlung in Krankenhäusern entwickelt. Die ambulante Behandlung erlebt einen regelrechten Boom und dürfte auch in Zukunft weiter wachsen. Innerhalb des Jahrzehnts von 2006 bis 2016 nahmen die ambulanten Behandlungen um 25 % zu (Abbildung 2). In diesem Segment werden deutlich mehr Anlagen getätigt. Die Beschäftigung in der ambulanten Versorgung, zu der Arzt- und Zahnarztpraxen, Mediziner, ambulante Behandlungszentren, medizinische und diagnostische Laboratorien, häusliche Krankenpflegedienste und andere Gesundheitsdienstleistungen zählen, steigt kontinuierlich (+30 % seit 2008) (Abbildung 3).

 

ABBILDUNG 2: Schnelle Zunahme ambulanter Behandlungen

Quelle: American Hospital Association, Q2 2018. Hinweis: Die aktuellsten Daten stammen aus dem Jahr 2016.

ABBILDUNG 3: Outperformance des Stellenwachstums im Gesundheitssektor

Quelle: U.S. Bureau of Labor Statistics, Q2 2018.

Der Gesundheitsimmobilien-Boom

Der Bereich der Gesundheitsimmobilien in den USA entwickelt sich weiterhin schnell und sie sind zu einem wichtigen Markt für institutionelle Anleger geworden, dessen Wert auf mehr als 1 Billion $ geschätzt wird.3 Der Sektor umfasst allgemein Krankenhäuser, Ärztehäuser, Seniorenwohnungen, Pflegeeinrichtungen und Biowissenschaften/Biotech. Ärztehäuser repräsentieren jetzt 39 % des Gesamtwerts der US-Gesundheitsimmobilien.Mieter aus dem Gesundheitssektor haben sich zu bedeutenden Säulen des Wirtschaftssystems entwickelt und sind für Gewerbeimmobilien, besonders Büro- und Einzelhandelsimmobilien, wichtig, da sie aufgrund ihres gleichmäßigen Cash-flows im Allgemeinen widerstandsfähiger gegen Rezessionen sind und langfristige Mietverträge abschließen. Insbesondere Ärztehäuser können im Vergleich zu konventionellen Büros relativ hohe laufende Erträge bieten. Andere Sektoren des Immobilienmarktes wie Mehrfamilienhäuser, Hotels und traditionelle Büro- und Einzelhandelsgebäude werden oft als riskanter betrachtet, da die Mieter häufiger wechseln und häufige Anpassungen an die Inflation erfolgen.

Die jüngste schnelle Expansion des „Convenient Care“-Segments, d. h., Ärztehäuser, die Kliniken und Notversorgung einschließen, war außergewöhnlich. Es gibt jetzt landesweit ca. 13.000 derartige Einrichtungen. Sie sind derzeit im Besitz von Krankenhaussystemen, Ärztevereinigungen und Privatunternehmen. Einige der größten Marken sind Concentra, MedExpress, U.S. HealthWorks, American Family Care und Doctors Express, Nextcare, FastMed und City MD.5 Strategische Partnerschaften mit großen regionalen Gesundheitssystemen und Unternehmenseigentümern werden ausschlaggebend sein, um die Auslastung von Gewerbeimmobilien zu optimieren. Clarion Partners sieht in Zukunft zahlreiche interessante Anlagechancen in Ärztehäusern und Convenient Care in neuen Büro- und Einzelhandelsgebäuden in erstklassiger inner- und vorstädtischer Lage.

ABBILDUNG 4: Physicians Associates Facility

Water Tower Shoppes in Orlando, Florida, gemanagt von Clarion Partners, LLC, am Eingang des knapp 2.000 Hektar großen Stadtgebiets von Celebration gelegen, vermietet auch an das Ärztehaus Orlando Health Physician Associates. Mittelpunkt des Einkaufszentrums ist ein Publix-Lebensmittelsupermarkt, der zu denjenigen mit dem höchsten Umsatz in Zentralflorida zählt. Orlando ist eine schnell wachsende Metropole und ein beliebtes Reiseziel für Touristen mit 72 Millionen Besuchern im Jahr 2017.

Orlando Health, eine der angesehensten und umfassendsten privaten Gesundheitsversorgungsorganisationen Floridas, ist eine gemeinnützige Einrichtung mit einem Umsatz von 3,8 Mrd. $, die über acht Krankenhäuser und 25 ambulante Einrichtungen verfügt. Das regionale Netzwerk ist in der Gesundheitsversorgung führend und bietet den fast zwei Millionen Einwohnern Zentralfloridas und den jährlich 10.000 internationalen Besuchern fortschrittliche medizinische Behandlung, Verfahren und hochqualifizierte Mitarbeiter. Orlando Health verfügt über mehr als 3.300 Betten und 3.000 Ärzte mit Behandlungsberechtigungen im gesamten Netzwerk. Mit über 23.000 Mitarbeitern handelt es sich auch um einen der größten Arbeitgeber der Region.

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1 U.S. Bureau of Labor Statistics. Q1 2018.

2 Centers for Medicare & Medicaid Services. Q2 2018.

3 Revista. Q2 2018.

4 Jones Lang LaSalle. Q2 2018.

5 1) AMN Healthcare. 2015. 2) Gesundheitsdaten-Verwaltung. 2017.

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