Eine Nation von Mietern – Mehrfamilienhäuser im Aufwind

Tim Wang und Julia Laumont
29. November 2018
Freiwillig und unfreiwillig steigt bei den Amerikanern in den nächsten Jahren die Nachfrage nach Mietwohnungen. Dadurch entstehen Gelegenheiten in professionell verwalteten Immobilien verschiedener Formen, Generationen und Regionen.

Die USA werden mehr und mehr zu einer Nation von Mietern

Am US-Mietwohnungsmarkt ist die Nachfrage erheblich gestiegen. Im letzten Jahrzehnt stieg die Zahl belegter Wohneinheiten um 20 % gegenüber dem vorangegangenen Jahrzehnt.1

Aufgrund einer Vielzahl demografischer und sozioökonomischer Faktoren ist es zu einer erheblichen und beispiellosen Verschiebung gekommen. Die Allokationen von Anlageverwaltern zu Mehrfamilienprodukten für institutionelle Investoren sind angesichts der nach wie vor günstigen Rahmenbedingungen für diese Immobilien weiterhin gestiegen. Der Sektor wird dank der sich jährlich an die Inflation anpassenden Mieten als Möglichkeit betrachtet, einen stetigen Einnahmestrom zu erzielen. In den kommenden Jahren bieten die aktuellen Bedingungen neue Möglichkeiten in professionell verwalteten Immobilien verschiedener Formen, Generationen und Regionen. Nach Ansicht von Clarion Partners wird die Nachfrage nach Mietwohnungen durch freiwillige und unfreiwillige Mieter weiterhin verstärkt.

Der Anteil von Mehrfamilienhäusern am NPI in drei Jahrzehnten
Quelle: NCREIF, Clarion Partners Investment Research, 2. Quartal 2018. Anmerkung: NPI = NCREIF Property Index

Günstige demografische und soziografische Bedingungen

Alle Formen der Wohnwirtschaft in den USA melden in Zeiten einer sich verstärkenden Konjunktur und zunehmenden Haushaltsgründungen Knappheit und hohe Preise. Im nächsten Jahrzehnt steigt die Anzahl der Haushalte voraussichtlich um 10 Millionen, was sowohl dem Wohneigentum als auch den Mietwohnungen zugute kommt.2 Eine Reihe von Wohnmöglichkeiten ist erforderlich, um Haushalte unterschiedlicher Alters- und Einkommensstufen aufzunehmen.

Das jüngste Wachstum des Mehrfamilienmarktes wurde von Mieterhaushalten der sechs größten lebenden amerikanischen Generationen angefacht. 2018 belief sich die Gesamtzahl der Wohneinheiten (bzw. Haushalte) auf 120 Millionen, wovon etwa 77 Millionen Haushalte als Eigentümer und 43 Millionen Haushalte als Mieter auftraten (jetzt etwa 65 % bzw. 35 %).3 Das Wohnungseigentum liegt heute generationenübergreifend nahe seinem historischen Tiefstand. Für die Zukunft ist eine stärkere Erholung des Wohnungsmarktes möglich, jedoch ist eine Rückkehr zum vorherigen Höchststand an Wohneigentum nicht zu erwarten.

  • Kürzliche und zukünftige Gründungen von Mieterhaushalten: In den letzten zehn Jahren stieg die Anzahl neuer Mieterhaushalte um fast 10 Millionen und damit erheblich stärker als das Segment
    Wohneigentum, das nur geringfügiges Wachstum auswies. Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Mieterhaushalte auch in Zukunft stetig wachsen wird. Die Branche schätzt, dass bis 2025 pro Jahr 500.000 neue Mieterhaushalte hinzukommen werden.4
Gesamt-Wohneigentum gegenüber Mieterhaushalten in den USA
Quelle: U.S. Census Bureau (US-amerikanische Statistikbehörde), Clarion Partners Investment Research, 2. Quartal 2018.
  • Wandel des Lebensstils: Im letzten Jahrzehnt stieg die Zahl der Ledigen um erstaunliche 15 Millionen und liegt damit nun über den Verheirateten. Die Verschiebung hin zum unabhängigen Leben wird dem Wandel im Lebensstil sowohl jüngerer als auch älterer amerikanischer Haushalte zugeschrieben. Junge Erwachsene heiraten immer später, während ältere Erwachsene sich häufiger scheiden lassen.4 Diese Entwicklungen haben dazu geführt, dass immer mehr Menschen sich für Wohnungen entscheiden, da diese Lebensgestaltung in der Regel kostengünstiger und flexibler ist als ein Einfamilienhaus.
Die Zahl der Ledigen übersteigt die der Verheirateten in den USA
Quelle: U.S. Census Bureau (US-amerikanische Statistikbehörde), Clarion Partners Investment Research, 2. Quartal 2018. Anmerkung: Zu den Ledigen zählen die Geschiedenen, getrennt Lebenden, nie Verheirateten und Verwitweten.

Sozioökonomie

Heutzutage sind in vielen Städten des Landes die Lebenshaltungskosten eine der größten Herausforderungen. Die Wohnkosten in den USA sind stark gestiegen, während Vermögens- und Einkommenszuwächse größtenteils gering ausfielen. Diese Kombination führte zu der jüngsten Nachfrageexplosion nach Mietwohnungen.6 Bundesweit ist es jetzt in der Hälfte der Landkreise billiger zu mieten als zu kaufen.7

Die Preise in den Hauptbeschäftigungszentren

  • Wohnungseigentum. Der Wertzuwachs von Wohneigentum ist auffallend in den Hauptbeschäftigungszentren mit starker Konzentration von Bürojobs. Langfristig sind gute Bezahlung und Ausbildung von Arbeitskräften in der Regel mit teureren Immobilien verknüpft. Unverhältnismäßige Preissprünge wurden in San Francisco, Los Angeles, New York, Seattle und Boston gemeldet, wo sich um blühende Branchen Knotenpunkte entwickelt haben. In den letzten zehn Jahren wurde für viele Amerikaner ein Hauskauf zunehmend unerschwinglich, da die Hauspreise sehr viel stärker zulegten als die Inflation, und die Hypothekenzinsen auf ein Siebenjahreshoch stiegen.
Medianer Hauspreis: USA gegenüber Hauptbeschäftigungszentren
Quelle: CoreLogic, Inc., National Association of Realtors (in etwa: US-Verband der Immobilienmakler), 2. Quartal 2018. Anmerkungen: 1) Saisonal bereinigte Daten bestehender Häuser. 2) Zu den Hauptbeschäftigungszentren zählen Washington, D.C., Boston, New York City, San Francisco, Los Angeles und Seattle.
  • Mietwohnungen. Zurzeit geben 24 % der US-Mieterhaushalte (etwa 20 Millionen) mehr als 50 % ihrer Jahreseinkünfte für Wohnraum aus.8 In einigen US-Städten liegt das Verhältnis von Miete zu Einkünften stark über dem US-Durchschnitt. Das US-Ministerium für Wohnungsbau und städtische Entwicklung (Department of Housing and Urban Development, HUD) bezeichnet Haushalte, die mehr als 30 % ihrer Einkünfte für Wohnraum aufwenden, als „kostenbelastet“.3
Das Verhältnis von Miete zu Einkünften in ausgewählten US-Metropolen
Quelle: Colliers International, 2018. U.S. Census Bureau (US-amerikanische Statistikbehörde), 2. Quartal 2018. Anmerkungen: 1) Jüngste Daten zum medianen Haushaltseinkommen (Stand: 2016). 2) Mietausgaben für Mehrfamilienhäuser werden als effektive Nettomiete angegeben.

Große finanzielle und Vermögensbildungsunterschiede unter den Generationen. Die primäre Mieterbasis besteht größtenteils aus jungen Erwachsenen. Diese Gruppe hält den kleinsten Anteil am amerikanischen Nettovermögen. Ihr Einkommenswachstum blieb erheblich hinter der Mietexplosion des letzten Jahrzehnts zurück. Dementsprechend erweiterte sich die Vermögensungleichheit zwischen den Altersgruppen und die finanziellen Anforderungen des Hauseigentums (d. h. das Sparen für den Eigenanteil) sind für viele Menschen unerfüllbar, und zwar in so starkem Maße, dass etwa 30 % der Millennials (24 Millionen) zurzeit bei ihrer Familie leben.9 Darüber hinaus scheint sich das Vermögensbildungsmodell zu ändern. In der Vergangenheit konzentrierte sich das Nettovermögen der Amerikaner größtenteils im Immobilieneigentum. Jetzt halten viele junge Erwachsene einen großen Vermögensanteil in beitragsorientierten Vorsorgeeinrichtungen, sodass der Hauskauf ein weniger wichtiger Meilenstein im Leben wird.

Ausbildungsschulden in Rekordhöhe als riesige Schwierigkeit für angehende Hausbesitzer. Die Schulden aus Ausbildungsdarlehen in Höhe von mittlerweile von 1,5 Billionen USD sind ein besonderes Problem in den USA, insbesondere für die Generation der Millennials. Die durchschnittlichen Schulden aus Ausbildungsdarlehen der Abschlussklasse von 2017 lagen bei 39.400 USD und damit um 6 % höher als im Vorjahr. Heute ist das durchschnittliche Nettovermögen der jüngeren Millennials negativ. Ein Hypothekendarlehen für den Hauskauf erfordert erstklassige Bonität und ein konservatives Verhältnis von Schulden zu Einkünften. Das derzeitige System für die Bewertung der Bonität und die Qualifikation für eine Hypothek ist wohl weiterhin zu restriktiv. Dementsprechend tätigen inzwischen die Erstkäufer nur 30 % der Geschäfte mit Wohneigentum, während die Quote in der Vergangenheit lange bei 39 % gelegen hatte.7

Ausstehende US-Ausbildungsschulden (in Billionen USD)
Quelle: New York Fed Consumer Credit Panel / Equifax, 3. Quartal 2018.

Mietwohnungen: Die Nachfrage übersteigt das Angebot

In diesem Immobilienzyklus liegt die Gesamtauslastung über der Fertigstellung von Neubauten. Die starke Expansion neuer Mietwohnungen ist auf eine hohe laufende Nachfrage gestoßen (Abb. 7). Im gesamten Mietwohnungsuniversum (insgesamt etwa 43 Millionen Einheiten) gibt es 28,9 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und 13,2 Millionen Einfamilienhäuser.3 Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern für institutionelle Anleger gibt es nur 15 Millionen.10 Professionell verwaltete Mehrfamilienhäuser stellen immer noch einen relativ kleinen Teil des Gesamtbestandes dar. Clarion Partners ist der Auffassung, dass die Investition in Wohnungen für institutionelle Anleger immer noch eine skalierbare Gelegenheit bietet.

Das jüngste Wachstum an Mietwohnungsbestand war besonders im Segment der Klasse A und im Einfamiliensegment bemerkenswert.

Der Boom der Klasse A in den Großstädten. Mieterquoten und Mehrfamilieneinheiten als Anteil am Wohnungsmarkt sind in New York City, Los Angeles, Washington, DC, San Francisco und Dallas am höchsten. Im letzten Jahrzehnt wurden Millionen qualitativ hochwertiger Mietwohnungen der Klasse A in den größten US-Städten fertiggestellt. Ein Großteil dieses neuen Bestandes richtete sich an Fachkräfte mit höherem Einkommen und liegt in Hochhäusern in der Innenstadt bzw. in städtischen Gegenden. Heute befinden sich nicht einmal die Hälfte aller Mieterhaushalte in zentralen Städten, d. h. im Kern der Metropolregionen.11 Diese Regionen sind tendenziell auch am teuersten und werden in der Regel von größtenteils jungen und ledigen Fachkräften bewohnt, aber viele Millennials, die freiwillig Mieter sind, zahlen einen Aufschlag für einen Lebensstil, der „Leben, Arbeit und Spaß“ vereint, d. h. leichten Zugang zu Restaurants, kulturellen Angeboten und Freizeitaktivitäten sowie zum Arbeitsplatz ermöglicht.

Die wachsende Popularität des „Sun Belt“. Im Verhältnis weniger teure Städte im „Sun Belt“, dem Südosten und Südwesten der USA, sind durch hohe inländische Migration von Millennials und älteren Erwachsenen geprägt. Diese Regionen haben tendenziell mehr Wohnraum in niedrigen und mittelhohen Mietwohngebäuden. Ein Großteil des zukünftigen neuen Haushaltswachstums ist möglicherweise im Süden und Westen.12 Mehrere Regionen, wie etwa Austin, Dallas, Atlanta, Denver und Süd-Florida erleben ein überdurchschnittliches Stellen- und Bevölkerungswachstum.

Der Anstieg vermieteter Einfamilienhäuser. Weniger als ein Drittel der Miethaushalte lebt in einzeln stehenden Einfamilienhäusern, jedoch wächst dieses Segment erheblich (ein Anstieg um 4 Millionen seit 2006).13 Kürzlich legte das Haushaltswachstum in den Vororten zu, wo größerer Wohnraum, bessere Schulen und ein besseres Umfeld für ältere Millennials locken.

In ausgewählten Märkten sehen wir eine erhebliche Gelegenheit in Segmenten des Marktes für Mehrfamilienhäuser:

Klasse A in den größten und teuersten Metropolregionen. Aufgrund der aktuellen Kosten von Wohnraum in den teuersten Metropolregionen besteht in diesen Märkten eine laufende Gelegenheit zur Erschließung und Anlage in Mietwohnungen der Klasse A. Die Tatsache, dass jüngere Erwachsene kaum Ersparnisse haben, führt wahrscheinlich dazu, dass ein nachhaltiger großer Nachfragestrom im Einstiegssegment der Mietwohnungen entsteht.

Mehrfamilienhäuser in Stadtzentren, in erstklassigen Vororten und Randstädten. Wir gehen davon aus, dass Millennials, wenn sie älter werden, noch stärker in die erstklassigen Vororte und Randstädte migrieren und eine stärkere Nachfrage nach Wohnungen in zentraler Stadtlage bis hin zum äußeren Rand der bevölkerungsreichsten US-Metropolregionen entsteht.

Renovierung von gut gelegenen Wohnungen der Klasse B zu Wohnungen der Klasse A. Altimmobilien der Klasse B in starken Teilmärkten und in einigen Wachstumsgegenden eignen sich ideal für eine Sanierung. In den Innenstädten und erstklassigen Vorstädten gibt es in riesigem Umfang gealterte Bestände, die der Renovierung bedürfen.

Die Verbesserung von im mittleren und unteren Marktsegment angesiedelten Beständen. Der größte Teil der Mietwohnungen wird von Haushalten mit niedrigem bis mittlerem Einkommen bewohnt. Im Gegensatz zum Marktsegment Luxuswohnungen konnte das Marktsegment erschwingliche Mietwohnungen mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Es besteht ein Defizit, das zur Kostenbelastung durch Wohnkosten beiträgt. Die niedrigere Zahl verfügbarer preisgünstiger Mietwohnungen zwingt Millionen von Haushalten mit niedrigerem und mittlerem Einkommen dazu, einen unverhältnismäßig großen Anteil ihrer Einkünfte für Wohnraum auszugeben. Die Bereitstellung von Mietwohnungen besserer Qualität und mit günstigerem Preis in dicht besiedelten Gegenden ist eine gute Gelegenheit.

Anlageprognose

Angesichts des derzeitigen sozioökonomischen Umfeldes in den USA besteht wachsendes Interesse an qualitativ hochwertigen Mietwohnungen über alle Preispunkte und Regionen hinweg. Die Miethaushalte stellen einen breiten Querschnitt von Kategorien dar, der einen gut diversifizierten Bestand verlangt. Baby-Boomer, Millennials und Generation Z haben viele ähnliche Anforderungen an Wohnraum. In Zukunft sind die Hauptunterschiede regional bestimmt und beziehen sich auf die Nähe zu zentralen Geschäftsvierteln. Mehrfamilienhäuser florieren wahrscheinlich am meisten in den Märkten und Teilmärkten, in denen Wohnungseigentum praktisch unbezahlbar ist. 

Clarion Partners empfiehlt eine Anlagestrategie, die hauptsächlich auf die professionell verwalteten, qualitativ hochwertigen Mehrfamilienhäuser in den größten und teuersten US-Metropolregionen und deren Umland abzielt. Da die Nachfrage nach Mietwohnungen solide ist, werden voraussichtlich Build-to-core- und Value-add-Strategien attraktiv, insbesondere in teuren Metropolregionen und Teilmärkten mit hohem Wachstum. Wir sind der Ansicht, dass immer noch erhebliches Verbesserungspotenzial bezüglich der Qualität des Wohnraumbestandes des Landes und der Schaffung dynamischerer lebendiger Gemeinschaften mit Mischnutzung besteht. Der amerikanische Traum eines Hauskaufs kann für viele jüngere Haushalte und Haushalte mit mittlerem Einkommen in städtischen Gebieten inzwischen schwierig zu erfüllen sein. Die wachsenden Kohorten aus Mietern – sowohl unfreiwillige als auch freiwillige Mieter – bieten für viele weitere Jahre einen stabilen Mieterstamm.

Die Anlage in Immobilien beinhaltet erhebliche Risiken und ist nur für bestimmte Anleger als Teil einer insgesamt diversifizierten Anlagestrategie geeignet, und zwar nur für Anleger, die den Verlust ihrer gesamten Anlage verkraften können.

Fußnoten:

1 U.S. Census Bureau (US-amerikanische Statistikbehörde). 3. Quartal 2018.

2 John Burns Real Estate Consulting. Demographic Strategies for Real Estate. 2016. Anmerkung: Auf der Grundlage der Entwicklung von 2016 bis 2025.

3 JCHS. Nearly Half of American Renters Are Cost Burdened. Dezember 2017. Anmerkung: Stand der Daten: Jahresende 2016.

4 Ebd.

5 Pew Research Center. Led by Baby Boomers, Divorce Rates Climb for America’s 50+ Population. März 2017.

S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index. CBRE-EA. 2. Quartal 2018.

7 National Association of Realtors (in etwa: US-Verband der Immobilienmakler). 2. Quartal 2018.

8 U.S. Census Bureau (US-amerikanische Statistikbehörde). 2. Quartal 2018.

9 U.S. Census Bureau (US-amerikanische Statistikbehörde). Jobs, Marriage and Kids Come Later in Life. August 2017.

10 CBRE-EA. 2. Quartal 2018

11 JCHS. Nearly Half of American Renters Are Cost Burdened. Dezember 2017. Anmerkung: Stand der Daten: Jahresende 2016.

12 John Burns Real Estate Consulting. Demographic Strategies for Real Estate. 2016. Anmerkung: Auf der Grundlage der Entwicklung von 2016 bis 2025.

13 Ebd.

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