Investment Einblicke

Der Lagerboom in den USA

Gewerbeimmobilien

Tim Wang, Julia Laumont, und Pedro Niño
30 Januar 2019
Immobilien für gewerbliche Lager werden immer stärker nachgefragt, denn der Konsum steigt und mit ihm legt die Logistikbranche zu.

Die Logistikbranche – Eine wachsende Kraft in der US-Konjunktur

Die US-Logistikbranche ist eine schnell wachsende Kraft in der US-Konjunktur und entsprechend schnell steigt die Nachfrage nach Immobilien für gewerbliche Lager. Die Haupttreiber der Lieferkette – Verbraucherausgaben (in Läden und online), Handel, Vorräte und Industrieproduktion – sind alle auf einem Rekordstand. Darüber hinaus hat sich der Beschäftigungssektor Logistik, d. h. die Anzahl der Stellen im Beförderungs- und Lagerwesen, vergrößert und wächst schnell.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für gewerbliche Immobilien sind besser denn je. Der Leerstand ist mit 4,0 % rekordverdächtig niedrig, während der Effektivmietzins von 2014 bis 2018 pro Jahr um 3,5 % bis 6 % stieg und damit stark über dem Durchschnitt im Kernsektor lag. Die Allokation institutioneller Anleger zum Sektor ist gestiegen und steigt auch in Zukunft weiter. Angesichts der herausragenden Gesamtrendite des NCREIF Property Index (NPI) in den letzten Jahren (Abb. 1) ist die Anlageprognose glänzend.

ABBILDUNG 1: Der gewerbliche Sektor erzielte in diesem Zyklus eine Überschussrendite
Quelle: NCREIF, Clarion Partners Investment Research, 3. Quartal 2018. Der NCREIF Property Index (NPI) enthält die Rendite für in einem regulierten Umfeld gehaltene Immobilien für institutionelle Anleger. Die historische Wertentwicklung lässt keinen Schluss auf künftige Ergebnisse zu. Die Indizes werden nicht verwaltet und man kann nicht direkt in sie investieren. Die Index-Renditen werden ohne Gebühren und Verkaufsaufschläge berechnet. Diese Angaben dienen nur der Veranschaulichung und geben nicht die Wertentwicklung tatsächlicher Anlagen wieder.

Die Treiber der Binnennachfrage – Alle auf Rekordhoch

In den USA haben zehn Jahre konjunktureller Expansion, wachstumsfreundlicher Politik, eines starken Arbeitsmarktes und eines gesunden Haushaltssektors die meisten nachfrageabhängigen Kennzahlen im gewerblichen Sektor begünstigt. Der Güterverkehr, der in US-Dollar, in Tonnage oder in Twenty-foot Equivalent Units (TEU) gemessen werden kann, hat in fast allen Hauptvertriebszentren in den USA zugelegt.

Gleichzeitig sind verschiedene Kennzahlen im Beförderungswesen gestiegen, etwa für gewerblichen Flugverkehr, Schiffsfracht, intermodalen Bahngüterverkehr und LKW-Verkehr. Wichtige Lieferkettenkennzahlen verhielten sich ebenfalls dynamisch und erreichten 2018 neue Höchststände (Abb. 2).

ABBILDUNG 2: Ausgewählte US-Lieferkettenkennzahlen (2000-2018)
Quelle: Moody’s Analytics, Clarion Partners Investment Research, 3. Quartal 2018. Die historische Wertentwicklung lässt keinen Schluss auf zukünftige Ergebnisse zu. Die Indizes werden nicht verwaltet und man kann nicht direkt in sie investieren. Die Index-Renditen werden ohne Gebühren und Verkaufsaufschläge berechnet. Diese Angaben dienen nur der Veranschaulichung und geben nicht die Wertentwicklung tatsächlicher Anlagen wieder.

Verbraucherausgaben (in Läden und online). Die Verbraucherausgaben, die den Hauptmotor der US-Konjunktur bilden, sind mit einer Geschwindigkeit gestiegen, die weit über dem langfristigen Durchschnitt liegt. Der Gesamtumsatz im Einzelhandel liegt zurzeit um 35 % über dem zuvor 2007 erreichten Höchststand.1 Insbesondere das E-Commerce-Geschäft macht jetzt etwa 12 % des Kerneinzelhandelsumsatzes aus und wuchs in den letzten Jahren jährlich um etwa 15 % bis 20 %.2 Gleichzeitig erreichen die Millennials das Alter, in dem sie besonders viel ausgeben, und der sich beschleunigende Lohnanstieg erhöht die Kaufkraft in Zukunft vermutlich weiter.

US-Handel. Der US-Handel hat sowohl bei der Einfuhr als auch bei der Ausfuhr – beides führende Nachfragetreiber für US-Lagerraum – einen neuen Spitzenstand erreicht. Das Research zeigt, dass ein Wertanstieg der Einfuhren dreimal so viel Lagerraum verbraucht wie ein Wertanstieg in US-Dollar, und zwar aufgrund des Warenumschlags an mehreren Punkten und der Lagerung eingeführter Güter.3 Gleichzeitig steigt der Anteil lokaler Warenproduktion bzw. der „Regionalisierung“ der Fertigung aufgrund des jüngsten Anstiegs der Beförderungs- und Lohnkosten weltweit. Unternehmen suchen dem Vernehmen nach neue Fertigungsanlagen näher am Kunden, um die hohen Beförderungskosten auszugleichen und lokal verfügbare Arbeitskräfte einzusetzen.4

Vorräte. Die Unternehmensausgaben wuchsen stark aufgrund der Steuerreform im letzten Jahr und der allgemein höheren Nachfrage. Hersteller, Einzelhändler und Großhändler sehen, wie Vorräte zunehmend wiederaufgefüllt werden, eine Entwicklung, die für den jüngsten Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) entscheidend verantwortlich ist. Der Stand bei neuen Aufträgen und der Bestand von langlebigen Gebrauchsgütern, Kraftfahrzeugen, Flugzeugen, Maschinen und Energieprodukten sind sehr gut. Die inländische Fertigung macht immer noch etwa 12 % der Wirtschaftsleistung der USA aus.5 Die Industrieproduktion stieg 2018, angekurbelt durch die Betriebs- und Energieleistung, ebenfalls auf einen Rekordwert.

Alle diese Faktoren ließen die Beschäftigungszahlen in der Logistikbranche auf Werte steigen, die seit den 1990er Jahren nicht mehr erreicht wurden. Neueinstellungen in dem Sektor tragen jetzt mehr zum Beschäftigungswachstum bei und erhöhen den Anteil der Logistik an der Gesamtzahl der Beschäftigten. Eine von fünf offenen Stellen ist zurzeit in den Branchen Handel, Beförderungswesen und Versorgung.6

Die Fundamentaldaten von Gewerbeimmobilien

Der Bestand in US-Lagern hat in den letzten drei Jahrzehnten um 75 % zugenommen. Landesweit gibt es jetzt insgesamt etwa 258.000 Gewerbeimmobilien mit 1.300.642.560 m².7 Davon sind etwa 14 % Immobilien der Klasse A. Zurzeit sind die größten und aktivsten Märkte für Gewerbeimmobilien Los Angeles / Inland Empire, Chicago, New York / New Jersey, Dallas / Fort Worth und Atlanta. Lager werden häufig unterteilt in kleinere (50.000–399.999 Quadratfuß/4.645–37.160 m²) und Großlager (400.000 Quadratfuß/37.161 m² und mehr).

Über 80 % der Lagerimmobilien sind kleiner als 400.000 Quadratfuß /37.161 m² (Abb. 3). Obwohl kleinere Gebäude häufiger sind, steigt die durchschnittliche Größe seit Jahren an und liegt jetzt bei etwa 17.187 m².8 Wichtiger ist jedoch, dass die bestehenden Immobilien inzwischen ziemlich alt sind. Fast 50 % wurden vor 1980 errichtet (Abb. 4).

ABBILDUNG 3: Gesamtbestand nach Größe (in m²)
Quelle: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, 3. Quartal 2018.
ABBILDUNG 4: Gesamtbestand nach Alter
Quelle: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, 3. Quartal 2018.

Landesweit ist der Leerstand in US-Lagern mit etwa 4,0 % rekordverdächtig niedrig und liegt mehr als 300 Basispunkte unter dem langfristigen Durchschnitt von 7,4 %. Gleichzeitig befindet sich der Effektivmietzins auf einem Höchststand (Abb. 5). Die neue Nachfrage (die Nettoaufnahme) übersteigt das Angebotswachstum (die Fertigstellungen) seit neun Jahren (2010–2018) ununterbrochen. Der Effektivmietzins in den USA stieg 2016 und 2017 um über 5 % und 2014 und 2015 um über 4 %.

Nach Branchen geordnet, ist die Mietnachfrage bei unabhängigen Logistikanbietern, E-Commerce, Nahrungsmittel und Getränke, Fertigung und Verarbeitung sowie Baumaterialien am größten.9 Für den Markt für unabhängige Logistikanbieter wird ein schnelles Wachstum prognostiziert, da die Lieferkette der nächsten Generation die Auftragsabwicklung und die Effizienz verbessert.

ABBILDUNG 5: Leerstand und Effektivmietzins (2014–2018)
Quelle: CBRE-EA, Clarion Partners Investment Research, 3. Quartal 2018. Diese Angaben dienen nur der Veranschaulichung und geben nicht die Wertentwicklung tatsächlicher Anlagen wieder.

Wichtige Überlegungen

E-Commerce. Der E-Commerce-Umsatz belief sich 2017 auf 450 Milliarden USD und machte 12 % des gesamten Kerneinzelhandelsumsatzes aus. Amazon ist mit einem Anteil von etwa 24 % des öffentlich und privat gemeldeten Online-Umsatzes immer noch das bei Weitem größte E-Commerce-Unternehmen.10 E-Bay, Apple, Walmart, Home Depot, Wayfair, Best Buy, Costco, Macy’s, und QVC rangieren auch unter den ersten zehn, haben jedoch einen sehr viel kleineren Marktanteil.11

Laut Prognose wird der Gesamt-Onlinehandel bis 2030 auf etwa 1 Billion USD anwachsen, d. h. auf 32 % des Gesamtumsatzes im Einzelhandel (Abb. 6).12 Ein typischer E-Commerce-Auftrag kann dreimal so viel Lagerraum erfordern wie ein traditionelles Einzelhandelsgeschäft. Da mit jeder Milliarde USD an neuem E-Commerce-Umsatz etwa 116.128 m² neue Nachfrage nach Lagerraum entsteht, vergrößert sich der Bedarf allein in den nächsten fünf Jahren (2019–2023) um geschätzte 22.296.730 m².13

ABBILDUNG 6: Der Marktanteil von E-Commerce am Gesamteinzelhandelsumsatz (in %)
Quelle: U.S. Census (US-Volkszählung), A.T. Kearney, Clarion Partners Investment Research, 2018.14 Die historische Wertentwicklung lässt keinen Schluss auf künftige Ergebnisse zu. Diese Angaben dienen nur der Veranschaulichung und geben nicht die Wertentwicklung tatsächlicher Anlagen wieder.

Automatisierung und Effizienz. Modernste Technik verwandelt jede Facette des Lagers der nächsten Generation und optimiert die Effizienz der Logistik. Die Bauvorschriften ändern sich dramatisch, da viele bestehende Lager nicht technisch hochgerüstet genug sind, um die neuen Anforderungen der E-Abwicklung zu erfüllen. Die schnelle Zunahme der Automatisierung, die wahrscheinlich die Kosten des Vorratsmanagements, hauptsächlich Arbeits- und Beförderungskosten, stark verringern wird, kann potenziell die Gewinnspanne von Logistikbetrieben verbessern.

Den größten Kostenfaktor der Branche bilden in Produktion und Beförderungswesen die Personalkosten.15 Das Eigentum an gewerblichen Immobilien oder deren Anmietung ist ein kleiner Teil der Gesamtgeschäftskosten.16

  • Das Personal als Faktor. Zurzeit ist der Zugang zu Arbeitskräften ein Hauptfaktor bei der Standortsuche. In Zukunft werden Roboter und künstliche Intelligenz häufiger Teil des Betriebs, wodurch die Schnelligkeit optimiert und die Kosten gesenkt werden. Dann werden wahrscheinlich eine größere Anzahl von Lagern durchgängig für automatisierte Kommissionierung, Echtzeit-Tracking, modernste Barcodierung und Hyperkonnektivität eingerichtet.17 In Zukunft ist aufgrund des zunehmenden Einsatzes von Robotern eventuell die Nähe zu großen Reservoirs an Arbeitskräften weniger entscheidend.
  • Der Faktor Beförderungswesen. Viele Unternehmen stärken auch durch Investitionen in zahlreiche neue Logistikträger, wie selbstfahrenden Autos und Drohnen, die Verbindung ihrer Lieferkette zu bestehenden Werksanlagen. Schnelle Umschlagszeiten führen tendenziell zu mehr Aufträgen.18 Die großen unabhängigen Logistikanbieter und Spediteure (UPS und FedEx) werden durch ernsthafte Angebotsengpässe in den Bereichen Lagerraum, Fahrzeugpark und Personal behindert, die sich durch moderne Innovation verringern lassen.

Verschiebung der Dynamik bei Bestand und Vermietung. Durch einen Paradigmenwechsel verschwimmen die Grenzen zwischen den Sektoren Einzelhandel und Gewerbe. Traditionell konnte der Einzelhandel sich rühmen, von allen Immobilienarten, die Anlegern eine stetige Einnahme bieten, die längste Mietdauer zu haben. Jedoch deuten die neuesten Berichte zu Mietaktivitäten an, dass die durchschnittliche Mietdauer im gewerblichen Sektor in den letzten fünf Jahren um 50 % zugenommen hat.19 Da die Bevorratung jetzt mehr in Lagern als in Läden erfolgt, haben sich die Aussichten in dem Sektor in Bezug auf Belegung und Zahlungsströme verbessert.20

Warenmenge und -verkehr. Die meisten Logistikzentren haben eine größere Warenmenge gemeldet, was normalerweise eine höhere Nachfrage nach Lagerraum bedeutet. Ein nachlassendes Wachstum des Welthandels kann das Ergebnis einer weltweit eher lokal stattfindenden Produktion sein, eine Entwicklung, die sich möglicherweise dank des Aufkommens von 3D-Druckern beschleunigt. Darüber hinaus beschleunigt sich die Entwicklung schneller Lieferungen durch die stärkere Nutzung von Drohnen und selbstfahrenden Autos. Spezialisierte Produkte und beschleunigte persönliche Lieferungen fördern wahrscheinlich die Nachfrage nach Luftfrachtanbietern und Vertriebszentren an Flughäfen.

Handelspolitik. Die jüngsten Einfuhrzölle sollen letztlich die inländische Produktion fördern, jedoch können diese Reformen die Kosten einiger Waren erhöhen, die Verbraucherpreise steigern und das Wirtschaftswachstum verlangsamen. Eine laufende Steuer auf den Handel kann je nach Input-Kosten, Produktivität und Effizienz des Beförderungswesens langfristig zu zunehmendem Nearshoring und Onshoring führen. Die US-Lager dienen letztlich dem inländischen Konsum. Die Präferenzen bei der Standortwahl für Lager können sich ändern, aber insgesamt ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Vertriebsflächen analog zu den Ausgaben im Einzelhandel wächst.

Anlagemöglichkeiten: Bereits bestehend und absehbar

Das Angebot an verfügbaren US-Lagern ist so knapp wie seit zwei Jahrzehnten nicht mehr, hauptsächlich aufgrund der Kombination von längerem Konjunkturzyklus, E-Commerce-Boom und überschaubarem neuen Angebot. Die robuste Nachfrage von Einzelhändlern, unabhängigen Logistikanbietern und Herstellern in landesweiten, regionalen und lokalen Vertriebszentren setzt sich voraussichtlich fort. In einem zunehmend komplexen Lieferumfeld besteht zurzeit eine Riesenchance in der Investition in die Erschließung neuer Anlagen und im Umbau von Altanlagen. Kleinere und Großlager der Klasse A werden von Mietern in Vertriebszentren im Binnenland und an den Küsten besonders stark nachgefragt.

Der Sektor bietet viele attraktive Möglichkeiten, die sowohl bereits bestehen und absehbar sind.

Bereits bestehend
  • Die statistischen Metropolregionen in den USA mit der größten Bevölkerung und dem schnellsten Wachstum. In den kommenden Jahren werden traditionellere Lager in den umliegenden Trabantenstädten weiterhin stark nachgefragt werden, genau wie die Regionen mit dem schnellsten Bevölkerungswachstum im Süden, Südosten und Südwesten. In den letzten fünf Jahren hat das Mietwachstum in Oakland, Riverside, New York, San Francisco, Fort Worth, Orange County, Atlanta, Seattle, Las Vegas, Allentown und West Palm Beach stark angezogen.21
  • Preisgünstiges Binnenland mit gutem Zugang zur Küste. Selbst mit der schnelleren Zunahme lokaler Liefermodelle werden die rasant ansteigenden Kosten und die Knappheit von Grundstücken an der Küste wohl eine stetige Nachfrage nach den größten Inlandszentren auslösen, insbesondere für Großlager. Zu diesen Zentren gehören Süd- und Mittel-Pennsylvania, Las Vegas, das Central Valley in Kalifornien, Atlanta, Dallas-Fort Worth, Indianapolis und Chicago.
  • Die „letzte Meile“. Der Online-Umsatz im Einzelhandel hat die Erwartungen der Verbraucher verändert und die Art, wie Unternehmen Vorräte vom Geschäft zum Verbraucher befördern, revolutioniert. Die Optimierung der Geschwindigkeit und die Minimierung der Kosten sind wichtiger denn je. Lokal beschaffte Logistikleistungen, die sogenannte „letzte Meile“, bilden den Motor für einen Großteil der jüngsten Umbauten von Lagern und der Mietaktivitäten in und um die größten statistischen Metropolbereiche herum.22 Lokale und regionale Lager sowie Vertriebszentren sind inzwischen häufiger anzutreffen, wobei das Liefermodell den gleichen Tag oder zwei Tage zur neuen Norm macht.23 In diesem Dienstleistungsbereich nimmt Amazon Prime eine beherrschende Stellung ein.
  • Innenstädte. Um mithalten zu können, führen viele große Einzelhändler moderne Vertriebsstrategien zur Verschlankung der Logistik auf der letzten Meile ein. Vertikale Lager in städtischen Baulücken im Herzen der am dichtesten besiedelten Gegenden – selbst in den teuersten Immobilienmärkten des Landes – werden aktuell immer häufiger genutzt. Mehrstöckige Warenhäuser können aufgrund der Knappheit an verfügbaren Grundstücken, vertretbarer Mieten und Zugang zu sehr vielen Menschen auf engstem Raum recht sinnvoll sein. Eines der größten befindet sich jetzt in Brooklyn (New York).24 Lokale Flächennutzungspläne wirken sich sicherlich auf diese kleineren urbanen Immobilien aus.
  • Funktional veralteter Bestand. Über 75 % des Bestands wurde vor dem Jahr 2000, d. h. vor dem E-Commerce-Boom, errichtet, der die strukturellen Anforderungen vieler Abwicklungszentren verändert hat. Die lichte Höhe nimmt zum Beispiel zu. Heutzutage reicht die lichte Höhe in einem neuen Gebäude normalerweise von 11 bis 12 m, während es in 1990er Jahren nur etwa 7,3 bis 7,9 m waren.25 In den nächsten Jahren wird der Anteil funktional veralteter Gebäude voraussichtlich zunehmen. Auf der Basis der durchschnittlichen Lebensdauer eines Lagers von 50 Jahren berechnet, überschreiten 10 % des Altbestandes (etwa 43.664.429 m²) in den nächsten fünf Jahren die Schwelle der durchschnittlichen Lebensdauer. Zurzeit melden das nördliche New Jersey, Pittsburgh, Boston und Philadelphia, die sich alle in der Nähe großer Bevölkerungszentren befinden, ein gewichtetes Durchschnittsalter von 45 bis 60 Jahren.26
Absehbar
  • Die Verlagerung des Verkehrs von der West- an die Ostküste. Noch vor Kurzem wies die Westküste einen höheren Anteil an geladenem Containervolumen in TEU auf als die Ostküste. Jüngst hat sich jedoch der Marktanteil der beiden Küsten angeglichen (46 %), denn der Hauptteil der US-Bevölkerung lebt an der Ostküste und der Schiffsverkehr durch den Panama- und den Suezkanal hat zugenommen.27 Die meisten Häfen an der Ostküste sind jetzt fähig, die größeren Post-Panamax-Schiffe aufzunehmen. Das TEU-Volumen wächst am schnellsten in New York / New Jersey sowie in Norfolk, Savannah und Charleston, obwohl kostengünstige inländische Häfen auf Basis des Gesamtlagervolumens eventuell stärker profitierten.
  • Speziallager (z. B. E-Grocery und E-Pharmacy). Ein Bereich mit hohem Wachstum, der gerade erst beginnt, Gestalt anzunehmen, ist der Onlinehandel mit Lebensmitteln und Pharmaprodukten. Der Anteil online gehandelter Lebensmittel und Medikamente am jeweiligen Gesamtumsatz steigt. Der Umsatz im Onlinehandel mit Lebensmitteln, der zurzeit noch unter 5 % des Gesamtumsatzes an Lebensmitteln liegt, erreicht laut Prognosen im Jahr 2025 bereits 20 % Marktanteil.28

Fazit

Die Überschussrendite des gewerblichen Sektors zieht mehr institutionelles Kapital an, obwohl viele Anleger diesbezüglich zu wenig Allokation vornehmen. Das neue Logistikmodell, das für die Omnichannel-Verbraucherwelt erforderlich ist, führt weiterhin zu enormen Wandlungen in der gegenwärtigen Gewerbelandschaft. Ineffiziente Raumausnutzung kann schwere Folgen für die Betriebskosten nach sich ziehen. Clarion Partners ist der Ansicht, dass aufgrund der schnellen Expansion des E-Commerce die Frühphase der Modernisierung der Logistikbranche angebrochen ist. In den nächsten fünf Jahren rechnen wir damit, dass vier Haupttrends die Gestalt der Logistik verändern und die Entwicklung des Lagerwesens vorantreiben: die Inflation der Personalkosten (sowohl im Lkw-Verkehr als auch im Lager), die Automatisierung, das Wachstum des Online-Umsatzes und die Vorherrschaft von Amazon.

In den nächsten Jahren bestehen inmitten schrumpfender Verfügbarkeit guter Grundstücke und den voraussichtlichen Produktivitätsgewinnen aus Hightech immer noch erhebliche Möglichkeiten für Lagereinrichtungen. Die meisten Käufer sind optimistisch gestimmt und willens, zu Rekordpreisen und bei niedriger Rendite zu kaufen. Wir empfehlen im Interesse eines langfristigen überdurchschnittlichen Mietwachstums und Wertsteigerungspotenzials den Aufbau von Positionen in strategischen Märkten mit Angebotsengpässen. Unsere Prognose für den Gewerbesektor bleibt glänzend und wir erwarten, dass der Sektor weiterhin eine Überschussrendite erzielt.

Das Vorstehende ist keine Anlageberatung. Alle Angaben wurden von Clarion Partners recherchiert oder stammen aus Quellen, die Clarion Partners für zuverlässig hält. Diese Materialien stellen kein Angebot zum Verkauf oder eine Einladung zu einem Angebot zum Kauf eines Wertpapiers dar.

Die Anlage in Immobilien beinhaltet erhebliche Risiken und ist nur für bestimmte Anleger als Teil einer insgesamt diversifizierten Anlagestrategie geeignet, und zwar nur für Anleger, die den Verlust ihrer gesamten Anlage verkraften können.

Alle im Vorliegenden enthaltenen Angaben, Erklärungen und Ansichten sind allgemeiner Art, richten sich nicht an die finanzielle Situation oder die Bedürfnisse eines bestimmten Anlegers oder basieren darauf und bilden keine Anlageberatung, Prognose zukünftiger Ereignisse, Garantie zukünftiger Ergebnisse oder Empfehlung eines bestimmten Wertpapiers bzw. einer bestimmten Anlagestrategie oder einer bestimmten Altersvorsorge. Anleger, die eine Finanzberatung über die Eignung der Anlage in bestimmte Wertpapiere oder Anlagestrategien wünschen, beraten sich bitte mit ihrer eigenen Finanzfachkraft.


Fußnoten:

1 Moody’s Analytics. 4. Quartal 2018. Anmerkung: Auf der Grundlage von Daten bis einschließlich Oktober.

2 U.S. Census (US-Volkszählung), Clarion Partners Investment Research. 3. Quartal 2018. Anmerkung: Die Spanne der Wachstumsrate des E-Commerce auf der Grundlage der letzten fünf bis zehn Jahre.

3 CBRE. What Trade Barriers Might Mean for U.S. Warehouse Demand. Januar 2017.

4 Wall Street Journal. More Factories Crop Up Closer to Customers. November 2018.

5 U.S. Bureau of Economic Analysis (in etwa: US-Amt für makroökonomische Analyse der US-Konjunktur und Haushalte). 3. Quartal 2018.

6 Wall Street Journal. Logistics Hiring Contributes 10% of October U.S. Job Growth November 2018. November 2018

7 CBRE-EA. 3. Quartal 2018. Anmerkung: Die Daten schließen Allentown, Honolulu, Memphis, Pittsburgh, Raleigh, Toledo und Vallejo aus.

8 Ebd. Anmerkung: Die durchschnittliche Lagergröße wird durch die Gesamtzahl der Gebäude und die Fläche jedes Größenspektrums der Gebäude gewichtet.

9 CBRE. 2018.

10 e-Marketer Retail. 2018.

11 Ebd.

12 U.S. Census (US-Volkszählung), A.T. Kearney. The Future of Shopping Centers. 2018.

13 CBRE. 2018.

14 U.S. Census (US-Volkszählung), A.T. Kearney. The Future of Shopping Centers. 2018. Anmerkung: Der E-Commerce wächst laut Prognose jährlich um 10,5 % (2015–2030) gegenüber einem jährlichen Wachstum von 15 % (2005–2010) und 12 % (2005–2020 ff.). Der Einzelhandelsumsatz wächst laut Prognose jährlich um 3 % (2016–2030) gegenüber einem jährlichen Wachstum von 3,3 % (2015–2016) und 4,6 % (2014–2015).

15 CBRE. 2018.

16 Ebd.

17 Jones Lang LaSalle. 2018.

18 Wall Street Journal. More Factories Crop Up Closer to Customers. November 2018.

19 Auf der Grundlage der jüngsten Mietaktivitäten der gewerblichen Anlagen von Clarion Partners.

20 CBRE-EA. 3. Quartal 2018.

21 Ebd.

22 ULI, IMS Worldwide, Inc., NAIOP, CBRE-EA, MPVWL, Clarion Partners Investment Research, 3. Quartal 2018.

23 http://www.globeconfreight.com/blog/understanding-role-last-miledistribution-warehousing/.

24 https://www.bisnow.com/seattle/news/industrial/instant gratification-millennials-expectations-drive-demand-for-industrialwarehouse-real-estate-91951.

25 Ebd.

26 CBRE-EA. 3. Quartal 2018.

27 Pacific Merchant Shipping Association, Clarion Partners Investment Research. 3. Quartal 2018.

28 Coresight. 2. Quartal 2018. Forbes. Online Grocery Sales to Reach $100 Billion In 2025; Amazon Is Current and Future Leader. Januar 2018.

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